Rušenje mita o “bacanju novca”: Zašto najam stana a ne kupovina

Za mnoge je kupovina doma konačna potvrda da su se ostvarili kao osoba, da su spremni zasnovati porodicu, “skrasiti se”. U SAD to je bila ključna komponenta tzv. “Američkog sna” koji je ostatak svijeta pokušao što bolje primijeniti.

O tome koliko je američki san bio prisutan u stvarnosti, a koliko je bio samo san, predmet je jedne druge velike debate, ali ovog puta fokusiraćemo se samo na ključnu komponentu – kupovinu vlastitog doma. Stvari su se po tom pitanju poprilično promijenile – mnogi stručnjaci ukazuju na to da kupovina stana, ili kuće, više nije pametna investicija, dok neki od njih tvrde kako je takav potez čak ravan finansijskom samoubistvu.

Većina ih je u pravu, svidjelo se nama to ili ne. Danas ćemo razgovarati o ključnim razlozima zašto je bolje stan iznajmiti umjesto kupiti ga, ali bez obzira koliko pritom razloga naveli moramo imati na umu da mnogi na ovo pitanje ne gledaju, kako bi trebalo, racionalno, već često emotivno. Koncepcija “ostvarene osobe” koja posjeduje nekretninu u vlasništvu urezana je duboko u samo društvo i neće tek tako nestati, bez obzira na argumente.

Odmah se susrijećemo s nekim mitovima – prvi od njih je onaj koji kazuje da je bolje otplaćivati ratu stambenog kredita nego mjesečni najam stanodavcu. Iza ove tvrdnje stoji racionalizacija da će se kredit jednom isplatiti, nakon čega će stan napokon biti vaš, dok plaćanjem mjesečnog najma “bacate” novac jer nekretnina ostaje u rukama najmodavca, a vi nakon tih svih godina plaćanja rente nećete imati ništa.

Ovo su samo mitovi. U stvarnosti, za veliku većinu prosječnih ljudi danas, daleko je pametnije iznajmljivati životni prostor nego ga posjedovati. Ali, mitovi su snažni, a izjave poput ovih: “Dosta mi je bacanja novca na stanarinu”, “Kupovina je uvijek bolja od iznajmljivanja” ili “Vaš dom je najveća investicija” – i dalje snažno cirkuliraju, a pogrešne su.

Naime, kada kupite stan, očekujete da će biti vaš kroz 15 do 30 godina, zavisno od trajanja vašeg stambenog kredita. Kao prvo, platićete ga na kraju mnogo više nego što on vrijedi jer banka će na vašoj želji da posjedujete svoj stan jako dobro profitirati – i to svakog mjeseca.

Ulazak u stambeni kredit s bankom može se završiti loše po vas

Ako pak posjedujete dovoljno novca da gotovinom kupite stan, to je donekle druga priča, ali opet bi – naročito u ovim vremenima – bilo pametnije da stan iznajmite, a taj novac upregnete da radi nekako za vas. Vaša nekretnina ne samo da neće raditi za vas nego će, kako ćemo uskoro i saznati, raditi protiv vas.

Vratimo se na češću metodu kupovine stana, putem bankovnog kredita. Postoji velik broj razloga zašto ne želite biti u ovoj mjeri vezani za obaveze prema bilo kojoj banci. Kao prvo, 15 do 30 godina je popriličan period, a vi kupujete stan pod pretpostavkom da će svijet i finansijsko tržište egzistirati u status quo stanju, koje je trenutno loše samo po sebi. Velika je vjerovatnost da neće, a fluktuacije mogu vlasnicima stambenih kredita u kratkom periodu život pretvoriti u pakao (slučaj sa švajcarskim francima).

Ali, zanemarimo ova upozorenja i krenimo od pretpostavke da živimo u izuzetno stabilnom sistemu koji će potrajati još decenijama – kupovina stana se opet ne isplati, a evo i razloga zašto:

Brojni troškovi koje kao vlasnik imate, a kao podstanar nemate

Jedna stvar je sigurna, niko vas neće natjerati da morate biti podstanar idućih 15 do 30 godina. Banke će biti itekako voljne dati vam stambeni kredit ako zadovoljavate čak i relativno male uslove. Živjeti negdje morate, to je jasno, a ako ste mlađa osoba ta odluka će vam biti često na pameti. Najvažnija lekcija iz svega toga je da od ishitrenosti nemate ništa. Mnogi mladi ljudi ulaze u stambene kredite vodeći se gore pomenutim mitovima i ne shvatajući u potpunosti kako današnji sistem funkcioniše.

Nakon kupovine stana imaćete brojne druge troškove koje kao podstanar ne biste imali:

– održavanje stana

– popravke

– renoviranje

– porez na nekretnine

– osiguranje

– plaćanje komunalnih usluga (kanalizacije, smeće…)

– razni drugi troškovi

Možda ne idete za tim, ali ako sve stavite na papir, svi ovi troškovi zajedno, plus otplaćivanje kredita, mogu iznositi isto ako ne i više od mjesečne rente. Dakle, tu pada prvi mit – onaj o tome kako je “jeftinije” uzeti stan na kredit nego plaćati mjesečnu stanarinu.

Dio tih troškova – plaćanje kredita – nestaće nakon 15 do 30 godina, ali svi ostali troškovi će vam ostati. Zvuči grubo, ali ti troškovi će biti s vama dok ste živi.

Kada se ipak isplati kupiti

Svakako, sada se postavlja pitanje, koje troškove biste radije plaćali? Fiksne mjesečne najmodavcu ili sve ove ostale sami?

Postoji još niz razloga zašto je bolje iznajmiti stan, mada ovdje valja istaći kako će na to veliki uticaj imati lokacija. Naime, ako vam zaista treba samo stan određene veličine i sasvim vam je nebitno gdje živite, onda vam se možda ipak više isplatiti kupiti ga. Ali, to pravilo će vrijedjeti za neke manje atraktivne sredine – ako planirate kupiti pak stan u Glavnom gradu, to možda nije najbolja ideja.

Može li nam matematika pomoći? Može, postoji jedna jednostavna formula kojom možete izračunati isplati li vam se kupovina stana, a ide ovako:

Cijena stana: 100.000 EUR

Mjesečna renta takvog stana: 300 EUR mjesečno odnosno 3.600 EUR godišnje

Odnos cijene i rente (C/R): 100.000 EUR / 3.600 EUR = 27,8

Šta ove brojke znače? Otprilike ovo:

– Ako je C/R veći od 20: pripazite prije nego što kupite ovaj stan

– Ako je C/R veći od 25: ne kupujte ovu nekretninu osim ako nemate jako dobar razlog

– Ako je C/R iznad 30: ni slučajno ne kupujte ovu nekretninu

“Imam dobra primanja, mogu sebi priuštiti ratu kredita za stan”

Vratimo se na debatu iznajmiti ili kupiti. Koliko ste sigurni u svoja primanja? Ako ste freelancer, mali preduzetnik ili radite u nestabilnoj firmi, vjerovatno ne previše. Što ako vam se primanja smanje i više ne možete plaćati? Ako ste podstanar idete u jeftiniji stan, ali ako ste u stanu za koji otplaćujete kredit, možete se naći u gadnim problemima.

Napomena: banke su nemilosrdne, ako vam uzmu nekretnine to ne znači da neće doći po još i pretvoriti vas u svog finansijskog roba.

Nadalje, ako vam primanja i jesu adekvatna i relativno sigurna, situacija je po vas i dalje loša ako pritom živite “od prvog do prvog”. Naime, rata kredita mogla bi porasti ako banke upadnu u neku novu krizu, a tada će odjednom stan u kojem živite, koji ste već deklarisali kao svoj, postati iznad vaših mogućnosti.

Dakle, ako baš želite svoj stan, budite sigurni da ga možete priuštiti. Uzimanje stana na kredit nipošto ne bi smio biti rezultat nekakvog hira, pritiska okoline, lične taštine ili nečeg drugog.

Eventualna prodaja nekretnine – stres kao nijedan drugi

Takođe imajte na umu da će na vašu odluku nastojati da utiču brojne agende. Prva je, dakako, ona bankarska, ali tu je i državna – ako država podstiče pro-natalitetnu politiku, savjetovaće vam, pa čak i davati podsticaj, da se “skrasite” i što brže se fokusirati na osnivanje porodice. Ipak, na kraju dana, to je odluka koju možete pametno donijeti samo vi sami, nipošto neko drugi umjesto vas.

Postoji još jedan problem s kupovinom stana ili neke druge nekretnine. Jednog dana možda je poželite prodati, a to je jedan vrlo neugodan proces – naime, prema nekim anketama prodaja nekretnine stresniji je proces od bankrota, razvoda braka i gubitka voljene osobe. Vaša nekretnina može biti na tržištu nedjeljama, ponekad i mjesecima. Mnogi prodavci biće prisiljeni sniziti cijenu, najmanje jednom, što je dodatni izvor stresa i frustracija.

U poređenju, promjena mjesta stanovanja ako ste podstanar daleko je manje stresna.

Za kraj valja spomenuti još jednu vrlo važnu karakteristiku – fleksibilnost i mobilnost. Kao podstanar bićete daleko mobilniji i lakše ćete se preseliti ako pronađete bolju poslovnu ponudu.

Možda kod nas još postoji stigma oko podstanarstva jer su za vrijeme socijalizma mnogi imali svoje nekretnine, često zahvaljujući državi. No, vremena su se od onda drastično promijenila. Nešto što je do juče bila sigurnost danas može postati veliko breme.

Mnogi ljudi koji znaju upravljati svojim novcem biraju podstanarstvo umjesto kupovine nekretnine jer kupovinom nekretnine svoj novac vežete uz jedno mjesto, a tržište je rijetko povoljno za prodaju nekretnina.

Dakako, ako tražite univerzalne odgovore, nećete ih pronaći nigdje jer sve zavisi od osobe do osobe i od brojnih faktora. Iako sve veći broj stručnjaka zagovara snalaženje u fleksibilnom svijetu, a fiksna primarna nekretnina oduzima puno od te fleksibilnosti, ima još i dosta onih, kao što je poznati autor na tu temu, David Bach, koji i dalje tvrdi kako je vlasništvo nad nekretninom najbolji put.

Advance.hr