Tržište nekretnina u regionu pregrijano, nazire se hlađenje

Iako cijene nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama i Njemačkoj padaju, u Adria regionu dostigle su rekorde.

Posljednji podaci kojima raspolaže Bloomberg Adria pokazuju da su cijene u prvom kvartalu 2022. godine u Sloveniji imale kvartalni rast od 4,1 odsto i međugodišnji od 16,9 odsto, dok su u Bosni i Hercegovni u prvom kvartalu ove godine prosječne cijene nekretnina više za 23 odsto u odnosu na prethodnu godinu.

Međugodišnji rast cijena u Srbiji iznosi sedam odsto, a u Sjevernoj Makedoniji 16,5 odsto. Cijene stanova u Hrvatskoj u prvom kvartalu ove godine više su za pet odsto u odnosu na prethodni kvartal, odnosno za 13,46 nego u istom periodu prošle godine.

Faktori koji su zajednički svim zemljama, a koji su uzrokovali ovakve tendencije, kako navodi tim analitičara Bloomberg Adrije, ogledaju se u rastu prosječnih neto plata, niskim kamatnim stopama i rastu udjela stambenih kredita u ukupno plasiranim kreditima, kao i u rastu cijena građevinskih materijala.

U Srbiji najbrže rasle cijene

U posljednjih 10 godina cijene novih stanova u regionu najbrže su rasle u Srbiji i u tom periodu skočile su za 35 odsto. Taj procenat nešto je niži od EU prosjeka, gde su cijene od 2011. do 2021. godine porasle za 42 odsto, pokazali su podaci analitičkog tima Bloomberg Adrije.

Zanimljivo je da su cijene stanova u novogradnji brže rasle u Srbiji nego u Hrvatskoj i Sloveniji, članicama EU. U posljednjoj deceniji rast cijene novih stanova u Hrvatskoj iznosio je 18 odsto, a u Sloveniji 14 odsto.

Građevinskih dozvola u prvom kvartalu ove godine više je za 21,7 odsto nego u istom kvartalu prošle godine, ali to je manje u odnosu na procenat koji je ostvaren u posljednjem kvartalu prošle godine.

Od kraja 2014. godine, broj građevinskih dozvola porastao je za čak 553 odsto, što pokazuje snažnu tendenciju u posljednjih osam godina u uslovima povoljnog privrednog ambijenta.

Nekretnine u Beogradu skuplje su nego u drugim regionalnim prijestonicama. Podaci Deloittea pokazali su da je prosječna cijena novogradnje u 2020. godini u Beogradu iznosila 1.741 euro po metru kvadratnom. U Bukureštu je tada prosečna cijena stana iznosila 1.440 eura po metru kvadratnom, u Sofiji 1.144 eura, a u Budimpešti 2.207 eura.

Cijena kvadrata u BiH dostigla više od 3.000 eura

Cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini dosegle su astronomske iznose. Cijena kvadrata u centru Sarajeva dostiže i 6.000 KM (3.067 eura), dok su na periferiji oko 2.500 KM (1.278 eura). Situacija nije bolja ni u drugim gradovima, gdje su takođe skočile cijene.

Prоsjеčnа cijеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u prvom kvartalu 2022. godine iznosi 2.240 KM (1.134 eura) po metru kvadratnom, što je u poređenju sa prоsjеčnom cijеnom prоdаtih nоvih stаnоvа u protekloj gоdini više za 23 odsto, a u оdnоsu nа prvi kvartal 2021. gоdinе više za 24,9 odsto.

U sektoru gradnje zabilježen je međugodišnji rast od 0,5 odsto u prvom kvartalu 2022. godine, međutim, ipak je došlo do zahlađenja u odnosu na drugu polovinu 2021. godine, kada je međugodišnji rast iznosio 2,4 odsto.

Broj završenih nekretnina u prvom kvartalu iznosio je 662, što predstavlja međugodišnji rast od 15,5 odsto, dok broj nedovršenih nekretnina iznosi 4.618, što predstavlja međugodišnji rast od 8,2 odsto.

Nekretnine najskuplje u Sloveniji

Najvišu prosječnu cijenu nekretnina kada je riječ o regionu ima Slovenija, gdje je prosječna cijena kvadrata u starogradnji u drugom tromjesečju dostigla 2.648 eura.

U odnosu na 2020, cijene stanova u višestambenim zgradama porasle su za oko 15 odsto, a cijene stambenih kuća za 13 odsto, podaci su Geodetska uprave. Međugodišnji rast iznosio je 16 odsto, a na tromjesečnom nivou cijene su više za dobra dva odsto, pokazuju podaci Capital Geneticsa. Najviše cijene su u Ljubljani. Tu su kupci u prosjeku morali izdvojiti 3.644 eura za kvadrat u starogradnji, što je za 11 odsto više na godišnjem nivou.

Najviše cijene imaju garsonjere, čiji kvadrat košta 3.905 eura. Kvadrat trosobnog ili većeg stana u prosjeku košta 3.383 eura. Povećana je razlika u cijeni između novijih i starijih stanova. Za novije stanove mlađe od deset godina prosječna cijena prelazila je 4.000 eura po metru kvadratnom. Cijene u novogradnji na najpoželjnijim lokacijama kreću se od 5.000 do 10.000 eura po kvadratu. Stanovi stariji od deset godina u prosjeku su dostigli 3.636 eura za kvadrat.

Više od 3.000 eura u prosjeku treba izdvojiti za stan u Domžalama, Izoli, Kopru i Škofjoj Loki. Najskuplji su u Škofjoj Loki, gdje za kvadratni metar treba izdvojiti 3.373 eura, dok je prosječna cijena u Kopru 3.326 eura.

Cijene u Hrvatskoj imune na pandemiju i potrese

Cijene nekretnina u Hrvatskoj konstantno rastu već godinama, što nijesu pokolebali ni potresi ni pandemija. U prvom tromesečju 2022. cijene stanova u Hrvatskoj (i starih i novih zgrada) porasle su za pet odsto u poređenju s prethodnim kvartalom, odnosno za 13,46 odsto u odnosu na isto razdoblje lani.

Još je impresivniji rast od kraja 2015. godine, kada je ekonomska kriza srušila cijene. Naime, cijene stanova od tada porasle su za 52 odsto, dok je prosječan rast u Evropskoj uniji (EU27) u tom periodu iznosio 44 odsto, a u eurozoni 40 odsto.

Za stan u novogradnji u rubnim djelovima Zagreba, za kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2.400 eura, dok u centru kvalitetnija gradnja ide do 3.000 eura po kvadratu. Na atraktivnijim i traženijim lokacijama u Zagrebu, cijena novogradnje dostiže i pet hiljada eura po kvadratu.

Godišnji rast u Sjevernoj Makedoniji 16,5 odsto

U drugom tromjesečju 2022. godine cijene stanova u Sjevernoj Makedoniji ostvarile su godišnji rast od 16,5 odsto, što je rekordan porast koji se nije dogodio u protekloj deceniji. Time se nastavlja tendencija kontinuiranog rušenja rekorda poskupljenja stanova započet prošle godine. Naime, u četvrtom kvartalu 2021. godine rast je iznosio 11,4 odsto, a u prvom kvartalu ove godine 12,5 odsto.

Makedonski građevinari kao glavni razlog rasta navode povećanje troškova izgradnje. Njihovu tvrdnju potkrepljuje i statistika. U prvom tromjesečju 2022. u odnosu na četvrto tromjesečje 2021. troškovi izgradnje novih porodičnih kuća veći su za 7,5 odsto, materijalni troškovi za 10 odsto, a za radnike za 2,3 odsto.

Zaključak analitičkog tima Bloomberg Adrije

Tim analitičara Bloomberg Adrije navodi da u budućnosti treba očekivati barem stabilizaciju cijena nekretnina na svih pet tržišta u regionu, a na to će uticati nekoliko faktora.

”Naš stav za cijene nekretnina je smanjenje u odnosu na trenutno povišene nivoe ili u najboljem slučaju stabilizacija oko sadašnjih nivoa. Broj izdatih građevinskih dozvola snažan je pokazatelj građevinskih aktivnosti za sljedećih šest mjeseci, s nedavnim usporavanjem međugodišnjih trendova u vezi s građevinskim dozvolama koji ukazuju na manju građevinsku aktivnost tokom 2023. Pogled na građevinsku aktivnost takođe je funkcija opšteg slabljenja ekonomske aktivnosti u budućnosti”, navode analitičari.

Analitički tim Bloomberg Adrije predviđa da jedan od tih faktora jesu rastuće kamatne stope koje centralne banke primjenjuju posljednjih nekoliko mjeseci kao odgovor na sve veću inflaciju. Taj rast kamatnih stopa čini zaduživanje putem stambenih kredita manje atraktivnim. Pored toga, anketa o bankarskim kreditima pokazala je zaoštravanje u kreditiranju, što je takođe faktor koji demotiviše građane da obezbede sebi novu nekretninu.

Usporavanje rasta svjetske privrede još jedan je faktor koji će uticati na smanjenje ulaganja u sektor nekretnina, jer će se više novca trošiti na ublažavanje inflacije. Da li su investitori manje ili više zainteresovani za gradnju, pokazaće tražnja za građevinskim dozvolama.

S druge strane, faktori koji mogu pozitivno uticati na dalji rast cijena nekretnina jesu nestašica energije, skokovi u troškovima sirovina, negativna kretanja na tržištu rada, i dalje niske kamatne stope koje su privlačne za kupce kuća.