Posjedovanje nekretnina za pasivni prihod – mit ili realna šansa za stvaranje bogatstva

Pasivni prihodi su postali popularna riječ. Prikupljanje stalnih prihoda bez „aktivnog” rada je privlačna mnogim ljudima. U teoriji je tako, a da li je u realnosti ovaj vid ulaganja zaista toliko isplativ?

Proces ide otprilike ovako: pozajmite novac od banke, kupite nekretninu koju potom date u zakup, a zakupac otplati vašu hipoteku a ostalo je vaš profit. Jednom kada akumulirate više kapitala, ponavljate proces, kupujete više nekretnina, povećavate … i bum! Vi ste magnat za nekretnine.

Ali, stvarnost je drugačija.

Ako želite da budete stanodavac, morate pronaći pouzdane stanare, naplatiti stanarinu i rješavati zahtjeve za održavanje i popravke (iz vlastitog džepa).

Šta je sa upravnikom imovine?

Dobar upravnik nekretninama može olakšati život, ali stručnjak za lične finansije Dejv Remzi ističe da prihod i dalje nije tako pasivan kako se čini.

“Čak i ako upravljate kompanijom, oni i dalje moraju da vas pozovu i odobre novi sistem grijanja od 8.400 dolara koji je eksplodirao, ili, neki dan sam imao 26.000 dolara koji je morao da se postavi na jednu od naših poslovnih zgrada,” kaže on u nedavnoj epizodi The Ramsey Show.

“Uopšte mi se nije činilo pasivnim”, dodao je.

Remzi i dalje voli nekretnine kao klasu imovine, ali upozorava da bi investitori trebalo da znaju u šta se upuštaju.

“Volim nekretnine. Daje vam bolju stopu povrata koju druge investicije nemaju, ali kada čujem da neko kaže pasivni prihod i nekretnine u istoj rečenici, to znači da je čitao web stranicame sa savjetima za brzo bogaćenje.”

Kako onda možete investirati u nekretnine i učiniti ih što bezbrižnijim ?

Evo tri modela za razmatranje.

REIT označava investicione fondove za nekretnine, koji su kompanije koje posjeduju nekretnine koje donose prihod od objekata kao što su stambene zgrade, trgovački centri i kancelarijski tornjevi.

O REIT-u možete razmišljati kao o ogromnom stanodavcu: posjeduje veliki broj nekretnina, ubira zakupninu od zakupaca i tu zakupninu prosljeđuje dioničarima u obliku redovnih isplata dividende.

Na primjer, u SAD, da bi se kvalifikovala kao REIT, kompanija mora isplatiti najmanje 90% svog oporezivog prihoda akcionarima kao dividende svake godine. Zauzvrat, REIT-ovi plaćaju malo ili nimalo poreza na dobit na korporativnom nivou.

Naravno, i REIT-ovi mogu doživjeti teška vremena. Tokom recesije izazvane pandemijom početkom 2020. godine, nekoliko REIT-a smanjilo je svoje dividende. Njihove cijene dionica su takođe pale u rasprodaji na tržištu.

Neki REIT-ovi, s druge strane, uspijevaju isplaćivati ​​pouzdane dividende. Realty Income (O), na primjer, isplaćuje mjesečne dividende i ostvario je 117 povećanja dividendi otkako je izašao na berzu 1994. godine.

Lako je investirati u REIT-ove jer se njima javno trguje.

Za razliku od kupovine kuće – gdje transakcije mogu potrajati sedmicama, pa čak i mjesecima da se zaključe – možete kupiti ili prodati dionice u REIT-u kad god želite tokom trgovačkog dana. To čini REIT-ove jednom od najlikvidnijih opcija ulaganja u nekretnine.

Investirajte u online platformu za crowdfunding

Crowdfunding se odnosi na praksu finansiranja projekta prikupljanjem malih iznosa novca od velikog broja ljudi.

Mnoge platforme za crowdfunding ulaganja omogućavaju vam da posjedujete postotak fizičkih nekretnina — od nekretnina za iznajmljivanje preko komercijalnih zgrada do parcela zemljišta.

Neke opcije su ciljane na akreditovane investitore, ponekad sa većim minimalnim ulaganjima koja mogu doseći desetine hiljada dolara.

Da biste bili akreditovani investitor, morate imati neto vrijednost od preko 1 milion dolara ili zarađeni prihod veći od 200.000 dolara (ili 300.000 dolara zajedno sa supružnikom) u posljednje dvije godine.

Ako nijeste akreditovani investitor, mnoge platforme vam omogućavaju da uložite male iznose ako želite – čak 100 dolara.

Takve platforme čine investiranje u nekretnine dostupnijim široj javnosti pojednostavljujući proces i snižavajući barijeru ulasku na tržište.

Neke platforme za crowdfunding takođe prikupljaju novac od investitora za finansiranje razvojnih nekretninskih projekata. Ovi poslovi obično zahtevaju duže obaveze investitora i nude drugačiji skup profila rizika i nagrade u poređenju sa kupovinom udela u utvrđenim nekretninama za iznajmljivanje koje donose prihod.

Na primjer, razvoj bi mogao biti odgođen i nećete ostvariti prihod od najma u očekivanom vremenskom okviru.

Sponzori kupovnih poslova sa nekretninama obično naplaćuju naknade investitorima — obično u rasponu od 0,5% do 2,5% od onoga što ste uložili.

Investirajte u ETF-ove

Odabir pravog REIT ili crowdfunded posla zahtijeva dužnu pažnju s vaše strane. Ako tražite lakši, raznovrsniji način ulaganja u nekretnine, razmislite o fondovima kojima se trguje na berzi.

ETF možete zamisliti kao portfelj dionica. I kao što ime govori, ETF-ovi trguju na velikim berzama, što ih čini pogodnim za kupovinu i prodaju.

Investitori koriste ETF-ove da bi dobili pristup diversifikovanom portfelju. Ne morate brinuti o tome koje dionice ćete kupiti i prodati. Neki ETF-ovi pasivno prate indeks, dok se drugima aktivno upravlja. Svi oni naplaćuju naknadu – koja se naziva omjer troškova upravljanja – u zamjenu za upravljanje fondom.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ), na primjer, pruža investitorima široku izloženost američkim REIT-ovima. Fond posjeduje 167 dionica sa ukupnom neto imovinom od 72,0 milijarde dolara. Tokom proteklih 10 godina, VNQ je ostvario prosječan godišnji prinos od 6,2%. Njegov koeficijent troškova upravljanja je 0,12%.

Takođe možete provjeriti Real Estate Select Sector SPDR fond (XLRE), koji ima za cilj da obnovi sektor nekretnina S&P 500 indeksa. Trenutno ima 31 fond i omjer troškova od 0,10%. Od osnivanja fonda u oktobru 2015. godine, ostvario je prosječan godišnji prinos od solidnih 8,5% prije oporezivanja.

Oba ova ETF-a plaćaju tromjesečnu distribuciju.

Foto: Ronnie George on Unsplash