Tržište nekretnina u regionu: Rusi i Ukrajinci poremetili cijene u Crnoj Gori, šta se dešava kod komšija?

Tržište nekretnina se nalazi na nekoj vrsti prekretnice – ne samo na Balkanu, nego i puno šire. Nesigurnost izazvana geopolitičkim izazovima, poput rata u Ukrajini i ekonomskih posljedica, upalila je signalne lampice upozorenja za sve učesnike u trgovini nekretninama.

Kada se kaže nekretninski sektor, najčešće se misli na stambene objekte. Ipak, pojam obuhvata i poslovne prostore i zemljište, a svi zajedno u 2023. godini, u ogromnom regionu EMEA (Evropa, Bliski Istok i Afrika) bilježe pad prometa, navodi AlJazeera Balkans.

“Prvo polugodište je obilježio snažan pad ukupnih investicija zbog makroekonomske situacije i kamatnih stopa koje su imale negativne posljedice na sve nekretnine. U stambenom sektoru činile su održivost hipoteke nesigurnom, ali i u nerezidencijalnom sektoru, koji neka ulaganja čini manje isplativima od drugih klasa imovine kao što je fiksni prihod”, smatra Milovan Novaković, direktor Colliers-a i član Kraljevske institucije ovlaštenih geodeta (RICS) za Crnu Goru.

U prvoj polovini godine, u području EMEA-e, za kancelarijski sektor došlo je do pada investicija u volumenu od približno 60%. Najveći pad ulaganja od 67% je registrovan u Njemačkoj. Slijedi pad od 61% u Velikoj Britaniji, te 44% u Francuskoj.

Na globalnom nivou, a s obzirom da imamo sve negativne makroekonomske indikatore, poput kamatnih stopa koje utiču na investicije s aspekta povrata, pa onda inflaciju i recesiju, kao i smanjen privredni rast, ulazimo u razdoblje sporijeg i opreznijeg ulaganja. Region Zapadnog Balkana sa svojim specifičnostima još i dobro stoji.

Balkan se još drži

U Hrvatskoj pad prometa nekretnina bilježi Zagreb, koji je u prvom polugodištu zabilježio minus od 23%. Međutim…

“Ukupno je u ovom periodu prodato 67.998 nekretnina, a prošle godine u prvih šest mjeseci neznatno više – 68.024. Od toga je prodatih stanova u periodu januar – jun 2022. bilo 15.216, a u istom periodu ove godine 14.123. Na nivou cijele godine, u 2020. prodatih stanova je bilo 23.634 od ukupno 102.780 nekretnina; u 2021. stanova 27.073 i ukupno 123.808 nekretnina; u 2022. stanova 30.493 od ukupno 136.491 prometovanih nekretnina”, nabraja Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK).

“Ne bih nazvao ove procese zasićenjem tržišta, nego usporavanjem. Očekujemo na godišnjem nivou pad prometa do osam posto. Postoje konkretni razlozi za usporavanje tržišta. Jedan od njih je svakako i povećanje kamatnih stopa na kredite, iako su u Hrvatskoj one još uvijek niže nego, na primjer, u Njemačkoj i Austriji i kreću se od 3-4%”, objašnjava Ranilović.

U Srbiji je prema podacima Republičkog geodetskog zavoda ukupan broj kupoprodaja na tržištu nepokretnosti u prvoj polovini 2023. godine iznosio 60.014. Interesantno je da je svega sedam posto kupovina obavljeno kreditnih sredstvima, što je pet posto manje nego godinu ranije. Najveći udio u ukupnoj vrijednosti tržišta nekretnina zauzimaju stanovi – 1,8 milijardi eura, potom kuće sa 257,6 miliona, građevinsko zemljište 220 miliona, poslovni prostori 178 miliona, poljoprivredno zemljište 105,3 miliona eura…

Prezentovani podaci govore da je ukupni pad prometa nekretnina 12% u odnosu na isti period prošle godine, ali cijene ostaju uglavnom iste.

U Bosni i Hercegovini je Agencija za statistiku objavila da je u prvom polugodištu tekuće godine prodano 1.555 novih stanova, što je za devet posto više nego godinu ranije. Cijene i dalje rastu, pa je cijena kvadratnog metra ove godine statistički veća za 6,5% nego lani. Ova zemlja nema ukupne podatke o uloženim novcima u trgovinu nekretninama, ali Centralna banka ima podatke u kreditnom novcu.

“Ukupni iznos kredita stanovništvu za stambene namjene na kraju jula 2023. godine iznosi 2,608 mlrd KM (1,333 mlrd EUR), što predstavlja povećanje od 84,8 miliona konvertibilnih maraka od početka 2023. godine, odnosno rast po godišnjoj stopi od 5,8%. Poređenja radi, u istom periodu 2022. godine, ovi krediti su zabilježili porast od 125,8 mil KM, a u istom periodu 2021. godine porast od 113 mil KM. Dakle, statistički podaci ukazuju na nešto blaži rast ovih kredita u 2023. godini, od oko šest posto, u odnosu na prethodne godine, kada su stope rasta bile oko 10%”, poručuju iz Centralne banke BiH.

Stanova i dalje malo

Stanova je i dalje malo, a potražnja ne jenjava. Stoga cijene ne da ne padaju, nego čak i rastu do nivoa kada većina domaćeg stanovništva ne smije ni razmišljati o kupovini. Proces raslojavanja društva se privodi kraju i tu ne vrijede evropski trendovi.

“Za razliku od Bosne i Hercegovine gdje je izgradnja novih nekretnina minimalna, u mnogim drugim državama su kombinovanim djelovanjem privatnog (radi zarade zbog velike tražnje i rasta cijena) i javnog sektora (radi povećanja ponude stambenog prostora i obaranja cijena) je cilj osigurati znatno veću ponudu i time niže cijene. Više kamatne stope na štednju i viši prinosi na druge oblike ulaganja čije nekretnine manje atraktivnim u odnosu na raniji period gdje se u njih ulagalo kao u oblik štednje”, kaže ekonomski stručnjak Igor Gavran.

Nekretnine su prije svega stvar investicija, a zadovoljenje osnovnih životnih potreba se kao puzzla uklapa u isprepletani spoj interesa. Crna Gora je prava slika za to.

“U Crnoj Gori ima investitora koji su spremni da nastave svoje projekte. Moraju se ispuniti pretpostavke geopolitičke, pravne i fizičke stabilnosti, potom bi se analizirali i poreska atraktivnost i ekonomska logika, na osnovu čega bi ozbiljni investitori mogli biti sigurni u racionalnost odluka koje donose. Što se tiče volumena i transakcija, u septembru su se desili pozitivni pomaci. Kupci second home nekretnina iz Rusije, Srbije i Turske su pokazali povećanu aktivnost. Ali bilježi se i pojava da određeni investitori razmišljaju o određenim exit strategijama i projekte koje su planirali razvijati sele na tržišta koja im omogućavaju i veću sigurnost i brži povrat investicije”, kaže Novaković.

Smatra da će nekretnine uvijek biti interesantne za sve investitore s aspekta sigurnosti. Trenutno se povećava atraktivnost državnih obveznica, ulaganja u zlato…

“Ali budite sigurni da nekretnine zadržavaju pažnju investitora. Samo je bitan tajming i odluke vezane za stresne prilike. Oni koji su odlučili da investiraju u nekretnine, ali su još na nivou ideje sada očekuju da će prodavci biti više motivisani ili čak i prinuđeni da prodaju po nižim cijenama”, dodaje.

Tržište nije potpuno zakonski regulisano

Banke su posebno oprezne. U teškom položaju je zaduženi realni sektor, kao i većina stanovništva, a tržište nekretnina na Balkanu nije još potpuno zakonski regulisano.

“Crnogorcima ne ide na ruku ni to što 70-80.000 stranaca, uglavnom Rusa, Ukrajinaca i Turaka, koji su stalni rezidenti, značajno utiču na cijenu rente. Za dvije godine su najmovi povećani od 20 do 60 posto. Naše stanovništvo to ne može više pratiti zbog svoje slabe potrošačke moći. Ukrajinci posebno ne ulaze u kupovinu nekretnina. To duplira negativan efekat. Rente skaču, a ne gradi se dovoljno novih zgrada, što je muliplikativni efekat”, mišljenja je Novaković.

Najšira lokalna populacija i mladi gledaju u države koje ne nude dovoljno rješenja i uljuljkani su u brojeve koji pretpostavljaju da je na tržištu sve u redu.

“Rješenja postoje, a primjer za to su gradovi poput Beča, gdje veliki udio u ukupnim nekretninama imaju one u javnom vlasništvu s regulisanim povoljnijim najamninama. Do naših vlasti je da takva ili slična rješenja primjene. Umjesto dozvola za izgradnju egzotičnih elitnih superluksuznih objekata po padinama Trebevića, prioritet treba dati “normalnim” objektima s garantiranim cijenama ili najamninama, dostupnih običnim građanima. Prednost kupovine/unajmljivanja dati onima kojima je potreban primarni stambeni prostor”, zaključuje Gavran.