Trgovina nekretninama na crno državu košta milione

Prijedlogom zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti se uvodi i registrovanje agencija i agenata koji će doprinijeti razvoju tržišta nepokretnosti i jačanju konkurencije, dok će pravna lica registrovana za promet nekretnina biti zaštićena od nelojalne konkurencije nelegalnih posrednika. Ovim zakonom, kako se nadaju zaposleni u ovom sektoru, mogla bi se kontrolisati i cijena nekretnina koje su u zadnje dvije godine enormno porasle.

Prema istraživanjima Udruženja posrednika Crne Gore koja se oslanjaju na zvanične podatke Centralne banke, Monstata i internu statistiku većih investitora rezidencijalnih projekata u primorskom regionu, procjenjuje se da je tokom 2021. godine u Crnoj Gori naplaćeno najmanje četiri miliona eura u provizijama od posredovanja u prometu nepokretnosti u gotovini ili preko računa fizičkih lica, odnosno ino računa, čime je budžet Crne Gore oštećen za više od milion eura prihoda po osnovu PDV.

Ukoliko ovaj zakon dobije zeleno svjetlo poslanika, posrednici koji polože stručni ispit obezbijede polisu osiguranja od odgovornosti za štetu i kancelarije, moći će da se upišu u Registar posrednika kao uslov da se bave ovim poslom.

Odredbe zakona

Grupacija agencija za nekretnine u okviru Odbora udruženja trgovine Privredne komore i NVO Udruženje agencija za nekretnine su aktivno radili na izradi nacrta zakona. Kako je Pobjedi kazao predsjednik Grupacije za trgovinu nekretninama Veselin Dragaš i direktor agencije Forte Mare angažovali su i pravni tim.

“Naši članovi nam se obraćaju za pojašnjenja i savjete, takođe održavamo sastanke na kojima se govori o primjeni zakona. Agencije će imati određeno vrijeme da usklade svoje poslovanje sa novim zakonom”, kazao je Dragaš.

Objasnio je da moramo uskladiti našu zakonsku regulativu sa regulativom EU.

“To znači da moramo regulisati tržište nekretnina i poslovati po EU standardima. Agencije ovim zakonom dobijaju dodatne obaveze u poslovanju kao i odgovornost, ali će se na taj način regulisati tržište, smanjiti nelojalna konkurencija, podići nivo usluga i afirmisati profesija. Kupci i prodavci će više poslovati preko agencija za nekretnine jer će imati pravnu zaštitu i sigurnost, što do sada često nije bio slučaj”, kazao je Dragaš.

On precizira da zakon jasno definiše uslove za pružanje usluga posredovanja.

“Zakon će prije svega štititi interese učesnika u prometu nekretnina što do sada nije bio slučaj, smanjiti sivu ekonomiju u poslovima posredovanja, povećati kvalitet usluga posrednika, radiće se na edukaciji agenata koji će polagati i stručni ispit čiji je glavni cilj utvrđivanje profesionalne osposobljenosti za obavljanje posla u određenoj profesiji pa tako i u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti”, objasnio je Dragaš, dodajući da će agencije morati da imaju polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti.

“Država će imati adekvatan izvor podataka o obavljenim transakcijama. Uvodi se i registar agencija i agenata koji će doprinijeti razvoju tržišta nepokretnosti i jačanju konkurentnosti, zaštititi pravna društva registrovana za promet nekretnina od nelojalne konkurencije fizičkih i pravnih lica koji se nelegalno bave posredovanjem”, ističe Dragaš.

Uglavnom, kako je naglasio, ovim zakonom se ide na suzbijanje sive ekonomije u ovoj oblasti, ali misli da je teško iskorijeniti potpuno.

“U neuređenim tržištima cvjeta siva ekonomija, pa u Crnoj Gori imamo veliki broj osoba koje se nelegalno bave posredovanjem i oglašavaju po nekoliko stotina nekretnina na portalima za nekretnine, društvenim mrežama i sl. Zakon zabranjuje da pravno ili fizičko lice koje nije upisano u Registar posrednika obavlja poslove posredovanja kao i oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti za čiji promet, odnosno zakup posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju. Posrednik će prilikom oglašavanja biti dužan da u sredstvima javnog informisanja, drugim pisanim i elektronskim medijima pored podataka o svom poslovnom imenu navede i broj pod kojim je upisan u Registar posrednika. Pretragom online registra posrednika inspekcijski organi, kupci i prodavci će moći utvrditi da li je posrednik registrovan ili nije”, objasnio je Dragaš.

Takođe, kako dodaje, posrednik je dužan da sa nalogodavcem zaključi ugovor o posredovanju u kome je, između ostalog, jasno navedena cijena nekretnine i iznos posredničke naknade.

A o tome šta će se promijeniti u njihovom poslovanju kaže:

“Agencije za nekretnine će morati imati poslovni prostor, zaposlene agente sa položenim stručnim ispitom, polisu osiguranja od profesionalne odgovornosti, voditi evidenciju o zaključenim ugovorima, nalogodavcu, nepokretnosti i o realizovanoj posredničkoj naknadi”.

Dragaš dodaje i to da će agencije biti dužne da najkasnije 30 dana prije isteka svake godine od upisa u registar dostave dokaz da i dalje imaju zaposleno za sljedećih 12 mjeseci na puno radno vrijeme najmanje jedno lice sa stručnim ispitom i dokaz o obnovljenom ugovoru o osiguranju.

“Stručni ispit će obuhvatiti finansijski i poreski dio, kao i osnove prostornog planiranja i izgradnje. Ugovorima o posredovanju će se jasno definisati prava i obaveze posrednika i nalogodavaca. Ukoliko posrednik pričini štetu nalogodavcu, ovaj će se moći naplatiti od posrednikovog osiguranja”, objasnio je Dragaš.

Ugovori i transferi

Ovjera ugovora i transfera vlasništva nekretnina regulisana je zakonima o obligacijama, o sprečavanju nelegalnog poslovanja i o privrednim društvima, što se u praksi pokazalo kao nedovoljno.

“Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina jasno definiše uslove za pružanje usluga posredovanja, ali ne utiče na proces ovjere ugovora i promjenu vlasništva”, istakao je Dragaš.

Ministarstvo ekonomskog razvoja i turizma dalo je na javnu raspravu prijedlog zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kojim bi trebalo da bude uveden red u tu djelatnost.

Stručni ispit

Dragaš ističe da će pojedinci polagati stručni ispit na osnovu priručnika za obavljanje posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti.

“Planiramo održavanje seminara posrednika u prometu nepokretnosti na kojem će jedna od tema biti primjena zakona, a otvoreni smo i za saradnju sa zainteresovanim pravnim i fizičkim licima koja žele da se informišu”, naglasio je Dragaš.

Značajno je napomenuti da se ovim zakonom ne dira u pravo vlasnika nekretnine, bilo da je u pitanju preduzeće ili građanin, da samostalno daje u zakup ili prodaje svoju nekretninu.