Evropske investicije u nekretnine su na niskom nivou u posljednjoj deceniji, a mnoge prognoze pokazuju da će 2024. biti godina koja će preokrenuti ovaj trend, ne samo zbog najavljenog smanjenja ključne kamatne stope.
Da bi se troškovi zaduživanja smanjili i privreda oporavila u mnogim evropskim zemljama, od vitalnog je značaja da Evropska centralna banka (ECB) i Banka Engleske (BoE) snize svoje referentne kamatne stope.
Investitori pomno prate vrijeme i intenzitet bilo kakvog potencijalnog smanjenja kamata, budući da se evropski sektor nekretnina u velikoj mjeri oslanja na zaduživanje.
Šta je potrebno tržištu nekretnina da bi napredovalo?
Ekonomski oporavak u eurozoni prepun je neizvjesnosti, zbog stroge monetarne politike mnogih centralnih banaka, geopolitičkih tenzija, ekstremnih vremenskih prilika i usporavanja kineske ekonomije. Međutim, većina očekivanja predviđa da će bazna inflacija nastaviti da jenjava. Istovremeno, očekuje se da će pokretači potražnje za nekretninama, kao što su zapošljavanje i potrošačka potrošnja, ostati jaki u 2024.
U ovakvom okruženju, prema prognozama Deloittea, sektor nekretnina je blizu “vraćanja na čvrsto tle”. U svojoj globalnoj perspektivi za 2024, računovodstvena firma je anketirala lidere sektora i zaključila da se “očekuje da će narednih 12 do 18 mjeseci biti važni jer se firme za nekretnine repozicioniraju”.
Među poslovima koje bi trebalo obaviti da bi ostali u vrhu konkurencije je smanjenje troškova, jer dvije trećine lidera evropske industrije očekuje pad prihoda. Drugi prioritet je ispunjavanje ekoloških, društvenih i upravnih propisa (ESG) i modernizacija tehnoloških sposobnosti kako bi se pripremili za promjenjive uslove i zahtjeve na tržištu.
Najveći rizici za evropsku industriju
Ekonomija eurozone suočava se s rizikom od recesije, a usporavanje inflacije može se preokrenuti zbog rasta cijena energije i hrane usred geopolitičkih tenzija, što uzrokuje značajne neizvjesnosti za industriju u Evropi.
U takvoj atmosferi, skoro polovina anketiranih lidera industrije nekretnina u Evropi navela je sajber rizik kao najveću zabrinutost za finansijske performanse svojih kompanija, a zatim blisko prate regionalnu političku nestabilnost i regulatorne mjere vezane za klimu. Rastuća kamatna stopa i visoka inflacija su na 4. i 5. mjestu rizika.
Deloitteova anketa pokazuje da lideri u industriji najveću priliku vide u objektima digitalne ekonomije (data centri i tornjevi) u narednih 12-18 mjeseci.
Globalna konsultantska kuća za nekretnine Knight Frank sa sjedištem u Londonu uočila je slične trendove, rekavši da se očekuje da će trendovi vođeni inovacijama biti najatraktivniji u trenutnom neizvjesnom okruženju.
Uspon tehnologija, kao što je AI, dolazi sa potražnjom za robusnom infrastrukturom podataka. Istraživanje Knight Franka predviđa “stabilan rast ponude evropskih centara za podatke, sa procijenjenim godišnjim povećanjem od skoro 11% do 2030. godine, što predstavlja obilje mogućnosti za investitore”, rekla je Džudit Fišer, saradnica u Knight Franku za Euronews Business.
U međuvremenu, Deloitteova anketa pokazuje da su opklade investitora na kancelarije smanjene u odnosu na prošlu godinu, odražavajući kako se firme i dalje bore sa očekivanjima hibridnog posla.
S druge strane, stambene i logističke nekretnine će vjerovatno i dalje imati potražnju širom Evrope.
Gdje će u Evropi doći do rasta?
Usred rastućih troškova duga u Evropi, još postoji značajan fond kapitala koji čeka da bude raspoređen, prema perspektivi Knight Franka za 2024.
Uprkos ekonomskim poteškoćama u Njemačkoj, ona ostaje najveća destinacija za prekogranični kapital u kontinentalnoj Evropi. I dok je potražnja za poslovnim prostorom u Njemačkoj niska, najnoviji podaci govore da je u porastu.
Čini se da drugdje u Evropi Danska predstavlja velike mogućnosti, jer njena ekonomija ima najjače izglede za 2024. među nordijskim zemljama. Aktivna stopa njene centralne banke je takođe niža od one u eurozoni i iznosi 3,75%.
Očekuje se da će danski stambeni i logistički sektori ostati jaki. Programeri su posebno fokusirani na stanovanje za starije osobe i studente, dva sektora koji su nedovoljno snabdjeveni u Danskoj.
Širom Evrope, solidan rast u sektorima vezanim za turizam znači da će hoteli i ugostiteljski sektori vjerovatno privući interes investitora u zemljama kao što je Španija, gdje su investicije u hotelski sektor „već premašile ukupne godišnje u posljednje četiri godine, podržano dvocifrenim ekonomskim rastom u turističkim sektorima“, prema Fišer.
Britanska globalna kompanija za nekretnine CBRE kaže u svojim prognozama za tržište nekretnina u Ujedinjenom Kraljevstvu da će 2024. “biti pogodna godina za ulaganje u komercijalne nekretnine”, sugerišući da su dugoročne kamatne stope vjerovatno dostigle vrhunac i da bi kupci dionica mogli pronaći dobro ponude i koristi od sniženih vrijednosti.
Čini se da 2024. obećava da će biti godina kada će se pristupačnost povećati, inflacija će se ohladiti, zaposlenost će se stabilizovati, a hipoteke potencijalno pojeftiniti.
Globalna agencija za kreditni rejting Fitch Ratings očekuje da će se hipotekarne stope stabilizovati na nešto nižim nivoima nego 2023. Mala povećanja mogu se primijetiti samo u zemljama sa značajnim brojem hipoteka sa varijabilnom kamatnom stopom (Danska, Italija i Španija) ili hipotekama fiksnim kratkim periodima, kao u UK.
Kako rast plata nadmašuje inflaciju i sve više ljudi može sebi priuštiti kupovinu, Fitch takođe predviđa blagi rast nominalne cijene ili nikakvu promjenu u šest od sedam evropskih zemalja koje čine najveća tržišta u Evropi, u njihovom najnovijem Globalnom stambenom i hipotekarnom izvještaju.
Izuzetak je Francuska, gdje se očekuje pad cijena između 2% i 4% 2024. godine, uglavnom zbog nedostatka ponude, strogih uslova i zbog toga što se kupci bore da priušte kupovinu usred visokih hipotekarnih stopa.
Prema Fitchu, nominalne cijene u Njemačkoj i Danskoj će porasti za 1%-3% i za 0%-2% u Italiji i Španiji. Holandski zajmodavac ING takođe predviđa da otporna potražnja za nekretninama i nedostatak ponude podstiču cijene u Španiji gdje rast od 2% prilagođen inflaciji i dalje predstavlja blagi pad cijena u 2024, a očekuje se da će realne cijene porasti 2025. za 1,5%.
U Holandiji, gdje snažna podrška prvim kupcima može uticati na tržište, Fitch predviđa porast cijena za 3%-5% u 2024.
Rast zakupa ima velike izglede
Kako su visoki troškovi duga smanjili pristupačnost, očekuje se da će potražnja za nekretninama za iznajmljivanje ostati jaka. Međutim, proširenje regulative u Evropi i za kontrolu iznajmljivanja (postavljanje gornje granice na cijene najma stanova) i zahtjevi ESG-a mogu umanjiti profit investitora.
U sektoru logistike, kao i u sektoru poslovnog prostora, očekuje se da će potražnja za iznajmljivanjem rasti sporije nego u posljednjih pet godina, prema francuskom kreditoru BNP Paribas, koji se kladi na maloprodaju, gdje izvještavaju o definitivnom rastu najma i stabilne prinose u svojim najnovijim izgledima.
Dobre vijesti na horizontu za Evropu
Pod pretpostavkom da se inflacija smanji i izbjegne recesija u eurozoni, kompanija za ulaganja u nekretnine AEW očekuje rast svih evropskih tržišta u narednih pet godina.
Prema izgledima kompanije za 2024, očekuje se da će dug vezan za nekretnine ponovo početi rasti od 2025. u eurozoni i 2026. u Velikoj Britaniji.
Gledajući konkretno zemlje, AEW navodi da je Njemačka najpopularnija među investitorima. U međuvremenu, predviđa se da će evropsko tržište rezidencijalnih nekretnina biti najjače u Holandiji i Španiji, dok su belgijski high street maloprodajni i njemački i britanski trgovački centri takođe među 10 najatraktivnijih tržišta u narednim godinama, prema AEW-u.