Prostorni plan Crne Gore do 2040. u fokusu: Zemljišna politika u službi razvoja ili špekulacije?
Zemljišna politika u Crnoj Gori igra ključnu ulogu u prostornom planiranju, ali i u oblikovanju odnosa moći, tržišta i kapitala. U kontekstu novog Prostornog plana do 2040. godine, postavlja se ključno pitanje: da li zemljište postaje alat razvoja – ili teren za špekulaciju?
U Crnoj Gori zemljište odavno nije samo resurs – ono je politička i ekonomska kategorija. U zemlji ograničenih površina, gdje se planiranje često ne poklapa sa sprovođenjem, zemljišna politika sve više postaje arena u kojoj se prelamaju interesi kapitala, države i lokalnih vlasti. Nacrt Prostornog plana Crne Gore do 2040. godine otvara prostor za redefinisanje tog odnosa, ali i za ozbiljne zloupotrebe, ako se sistem ne uredi jasno i transparentno.
Plan predviđa uvođenje instrumenata zemljišne politike koji bi, barem formalno, trebalo da podrže prostorni razvoj: poreske reforme, regulisanje tržišta zemljišta, eksproprijaciju u javnom interesu, infrastrukturalno opremanje i preciznije definisanje građevinskih zona. Međutim, ono što na papiru djeluje kao mehanizam unapređenja, u praksi može postati i paravan za pogodovanje, korupciju i špekulativno bogaćenje.
Jedan od najvećih izazova jeste razlika između planirane i realno izgrađene teritorije. Godinama unazad opštine širom Crne Gore su u prostorne planove uključivale prekomjerne površine za gradnju – često bez realne potrebe i infrastrukturnih kapaciteta. To je stvorilo ogroman broj neiskorišćenih građevinskih parcela, ali i podiglo vrijednost zemljišta na spekulativni nivo. Veliki broj vlasnika zemljišta ne gradi – već čeka “pravu” ponudu, dok se komunalna opremljenost i javne usluge razvijaju sporadično.
Država pokušava da odgovori kroz poresku politiku – uvođenjem poreza na neizgrađeno građevinsko zemljište, kao i oporezivanjem imovine prema stvarnoj tržišnoj vrijednosti. Ali problemi nastaju već kod procjene: kako odrediti realnu vrijednost zemljišta kada tržište nije transparentno, a prostorni planovi često mijenjaju namjenu preko noći? Upravo ta fleksibilnost – ili bolje rečeno arbitrarnost – u mijenjanju planske dokumentacije predstavlja plodno tlo za špekulacije i političko pogodovanje.
Eksproprijacija je još jedan mehanizam koji ima dvostruko lice. S jedne strane, ona je neophodna za izgradnju javne infrastrukture – puteva, škola, bolnica. S druge strane, brojni primjeri iz prakse pokazuju kako se eksproprijacija koristi selektivno, često u korist krupnog kapitala, dok mali vlasnici čekaju godinama na pravičnu naknadu. Upravo zato je neophodno jasno definisati principe javnog interesa i uspostaviti institucionalni nadzor nad svim procesima eksproprijacije.
Prostorni plan do 2040. pokušava da uvede red i kroz prioritizaciju tzv. “brownfield” lokacija – odnosno prostora na kojem već postoji neka izgradnja. Cilj je da se izbjegne rasipanje zemljišta i disperzija gradnje. Takođe, plan predviđa strožije kontrole planiranja građevinskih zona, uz obavezu da se prva ispita iskorišćenost postojećih kapaciteta. Međutim, pitanje sprovođenja i kontrole ostaje ključno – bez nezavisne i stručne administracije, nijedna od ovih mjera neće imati stvarni efekat.
Zemljišna politika je, u suštini, pitanje balansa između prava vlasnika, interesa zajednice i uloge države. Ko ima zemlju, ima moć – ali ta moć ne smije biti van kontrole. Prostorni plan nudi okvir, ali stvarna borba vodiće se na lokalnom nivou, u kancelarijama urbanista, poreskih uprava i lokalnih administracija. Ako Crna Gora želi da koristi prostor kao razvojni resurs, a ne kao sredstvo spekulacije, mora izgraditi sistem koji je istovremeno predvidiv, pravedan i transparentan.
Jer prostor nije samo fizička kategorija. On je ograničen, ranjiv i – kao što plan sam priznaje – potrošiv resurs. U zemlji gdje svaka parcela ima cijenu, a svaka izmjena plana političku dimenziju, pitanje zemljišne politike postaje pitanje – budućnosti.
