Broj od svega 117 izdatih građevinskih dozvola za stanove u Crnoj Gori u prvom kvartalu 2025. godine najniži je još od pandemije, pokazuju podaci Monstata. U odnosu na isti period prošle godine, to je čak tri i po puta manje, što otvara pitanje: da li građevinski bum ulazi u fazu zasićenja ili se investitori samo povlače pred realnošću skupog kvadrata i promjenjenih tržišnih okolnosti?
U prvom kvartalu ove godine (januar-mart) izdate su dozvole i prijave radova za izgradnju svega 117 stanova, što je najmanji broj još od perioda pandemije koronavirusa, pokazuju podaci Uprave za statistiku Monstat.
U istom kvartalu prošle godine odobrena je izgradnja tri i po puta više stanova – 398, a u tom periodu 2023. godine četiri i po puta više – 502 stana. Manji broj izdatih dozvola za gradnju stanova postojao od 2011. godine samo u dva kvartala, u prvom 2020 – 97 stanova, i u prvom kvartalu 2021 – 86 stanova. Rekord u broju izdatih odobrenja za gradnju stanova je treći kvartal (jul – septembar) 2017. godine – 1.508 stanova.
Ovaj pad u prvom kvartalu ove godine je nastavak trenda iz prošle godine, kada je odobrena izgradnja ukupno 1.500 stanova, za razliku od 2023 – 2.217 stanova i 2022 – 2.156 stanova, zaključuju Vijesti. Cijena prosječnog kvadrata stana u novogradnji u prvom kvartalu ove godine iznosila je 2.161 euro, dok je prija samo tri godine ta cijena bila skoro hiljadu eura niža – 1.265 eura.
Dobijanje građevinske dozvole ili saglasnosti na prijavu radova znači tek početak pripreme izgradnje stambene zgrade, odnosno da sada grade i oni koji su dobili dozvole prije godinu ili dvije. Manji broj izdatih dozvola sada znači manju izgradnju i manje stanova na tržištu naredne godine.
Iz Odbora za građevinarstvo Privredne komore na pitanja “Vijesti” da li ova statistika ukazuje da je došlo do pregrijavanja tržišta nekretnina, odnosno da investitori očekuju smanjenje interesovanja i pad cijena pa predaju manje zahtjeva, odgovorili su da ovi podaci ukazuju na pad obima planirane stanogradnje, ali ne i na potpuno povlačenje investitora sa tržišta.
“Prema podacima Monstata, u prvom kvartalu 2025. godine izdate su građevinske dozvole i prijave radova za izgradnju ukupno 117 stanova, ukupne površine 7.183 metra kvadratna. Riječ je o najnižem kvartalnom obimu stanogradnje još od perioda pandemije, što je razumljivo izazvalo interesovanje u javnosti u vezi sa eventualnim padom investicionog interesovanja u ovom sektoru. Analiza podataka iz prethodnih godina potvrđuje da je u periodu od 2011. do 2017. godine u Crnoj Gori godišnje planirana izgradnja između 200.000 i 295.000 kvadratnih metara stambenog prostora. U 2023. godini je planirana izgradnja 148.370 kvadrata, dok je tokom 2024. taj broj pao na 103.028 kvadrata, što ukazuje na pad obima izgradnje, ali ne i na potpuno povlačenje investitora sa tržišta”, saopštili su “Vijestima” iz Odbora za građevinarstvo.
Oni naglašavaju da ovi podaci ne ukazuju nužno na trajno usporavanje građevinske aktivnosti.
“Radi se o složenoj kombinaciji faktora, među kojima se ističu aktuelna makroekonomska kretanja, promjene regulatornog okvira i drugo. Period neposredno nakon pandemije obilježila je intenzivna realizacija projekata koji su bili odloženi u tih par godina, što je dovelo do naglog rasta aktivnosti u sektoru. Dodatno, rast prosječne neto zarade u Crnoj Gori omogućio je većem broju građana pristup kreditima za stambeno zbrinjavanje, čime je dodatno stimulisana potražnja. Važno je istaći da su u martu 2025. godine usvojena dva nova Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata, kojima se ponovo uvodi obaveza izdavanja građevinske dozvole, umjesto ranije važeće prijave građenja iz 2017. godine. Ova regulatorna promjena zahtijeva dodatno prilagođavanje sektora, što može privremeno uticati na broj formalno evidentiranih projekata. Zaključno, za cjelovitiju procjenu neophodno je sačekati analizu rezultata iz narednih kvartala, koja će pružiti jasniji uvid u pravac kretanja sektora građevinarstva”, naveli su iz ovog odbora Privredne komore.
Rekordna godina po izdatim dozvolama za stambenu gradnju ostala je 2017, kada je bilo 1.050 takvih rješenja za izgradnju 4.439 stanova, što je tri puta više nego u prošloj godini. U 2017. godini prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji iznosila je 1.100 eura, a prošle godine je bila duplo veća.
Takođe u 2014, 2015. i 2016. godini odobravana je izgradnja po oko tri hiljade stanova godišnje. Prošle godine je ta brojka bila duplo manja, iako je cijena kvadrata za 70 do 80 odsto veća nego u periodu 2014-2017. godine.
Investitori osluškuju tržište i čekaju
Podaci Centralne banke ukazuju da su stranci postali sve značajniji i dominantni kupci nekretnina u Crnoj Gori. Samo u prvom kvartalu ove godine kupili su nekretnine vrijedne 113,5 miliona eura.
Od početka 2019. do kraja marta ove godine stranci su u Crnoj Gori kupili nekretnina za dvije milijarde eura.
Sagovornik “Vijesti” iz ovog biznisa kaže da su cijene protekle tri-četiri godine rasle samo zbog povećanog interesovanja stranaca za kupovinom stanova, prvo Rusa i Ukrajinaca, a kasnije i državljana Turske.
“Nije realno očekivati da to interesovanje uz rast cijena traje beskonačno, ali iako je smanjeno i dalje postoji. Investitori vjerovatno čekaju kako će se situacija odvijati, pa su usporili sa novim projektima dok ne prodaju stanova iz sadašnje izgradnje. Nikom iz ovog biznisa nije cilj da gradi više stanova nego što tržište može da prihvati”, kazao je sagovornik “Vijesti”.
Podaci CBCG za prva tri mjeseca ove godine pokazuju da su banke u Crnoj Gori za taj period odobrile 49 miliona eura vrijedne stambene kredite, dok je u uporednom periodu prošle godine ta cifra iznosila 26 miliona eura. Odnosno, iznos odobrenih stambenih kredita povećan je za 88 odsto. Uzrok za ovo može biti povećanje zarada za dio zaposlenih koje se desilo krajem prošle godine kroz program “Evropa sad 2”.
