Američko tržište nekretnina na ivici haosa: Da li SAD postaje Evropa u najgorem smislu te riječi?

I dok Evropa zavidi američkoj transparentnosti u oglašavanju nekretnina, tržište SAD-a se opasno približava evropskom haosu – fragmentiranom, zatvorenom i nepreglednom sistemu u kojem kupci ostaju bez pravih informacija.

A i crnogorsko tržište nekretnina u posljednjim godinama sve više podsjeća na evropski model: rast cijena, netransparentnost te ograničen pristup pravovremenim informacijama o prodaji i vrijednosti nekretnina. U eri digitalizacije, očekivali bismo da pretraga stanova bude jednostavna, ali u praksi kupci često lutaju po agencijama, bez pouzdanih online podataka. Paradoksalno, dok mi želimo sistem poput američkog, u SAD-u se upravo taj model počinje raspadati – kako veliki igrači fragmentiraju tržište iz sopstvenog interesa.

Američki san se pretvorio u evropsku noćnu moru

Prije nekoliko godina, Brajan Boero i njegova supruga odlučili su da kupe kuću za odmor u Toskani. Sanjali su stan u srednjovjekovnom italijanskom gradiću – idealnu nagradu za par koji je preživio pandemiju. Bio je to i impulsivan “YOLO” potez (Skraćenica “You only live once” – Živiš samo jednom), kaže Boero, izvršni direktor real-estate konsultantske firme 1000Watt. Ali umjesto sna, doživio je noćnu moru.

Brzo je shvatio koliko ga je razmazilo američko tržište. Iako SAD ima mnogo problema s nekretninama, Boero kaže da je sistem za pretragu i kupovinu domova znatno superiorniji u odnosu na evropski. Na američkom tržištu je dovoljno otvoriti Zillow i imate uvid u gotovo sve što se prodaje, sa provjerenim podacima i tačnim cijenama. Agenti lako zakazuju obilaske, a proces je digitalizovan i efikasan.

U Evropi, posebno u Italiji, stvari funkcionišu daleko haotičnije: oglasi su često neažurni, isti stan nudi više agenata po različitim cijenama, a tržišne statistike su rijetke. Neki agenti čuvaju “najbolje” nekretnine samo za svoje poznanike. Boero je morao da fizički šeta po gradovima i čita oglase u izlozima agencija, dok je njegov agent zvao okolo da bi provjerio šta je dostupno.

“Bio je to potpuni mrak. Osjećali smo da nemamo nikakvu kontrolu nad procesom”, kaže Boero.

Paradoksalno, dok brojne zemlje pokušavaju da uspostave sistem sličan američkom, same SAD su na putu da ga sruše. Tzv. “skrivene nekretnine” (hidden listings) – objavljene samo na pojedinim sajtovima, a ne na svim platformama – prijete da fragmentiraju tržište. Business Insider piše da je Zillow već zabranio takve oglase, dok ih najveća američka agencija Compass koristi kao glavno oružje u svojoj marketing strategiji, i sada je tuži zbog toga.

Ako se ovaj trend nastavi, tržište bi moglo postati “balkanizovano” – razbijeno na brojne zatvorene platforme, što bi značilo kraj dosadašnje lakoće pretrage. Oglasi bi bili dostupni samo na pojedinačnim sajtovima, a agenti bi čuvali ekskluzivne ponude u internim bazama. Kupci bi morali skakati sa sajta na sajt, nadajući se da nisu nešto propustili.

“U Francuskoj se sada smiju Americi”, kaže Ali Attar, direktor jedne francuske proptech firme. “Amerikanci misle da im je sistem neuništiv, ali ako ga sruše, teško će ga ikada ponovo uspostaviti.”

Glavni stub američkog sistema su MLS baze podataka (Multiple Listing Service), lokalne baze koje agenti koriste za objavu detaljnih informacija o nekretninama. Te baze hrane platforme poput Zillowa, Redfina i Realtor.com. Iako kupci nemaju direktan pristup MLS-u, preko portala mogu doći do gotovo svih ponuda.

“Vrijedne, vidljive i validne informacije – to su tri ključna ‘V’ faktora koje kupci žele. U Evropi, obično fali bar jedan”, kaže Attar.

U Portugalu, agentkinja Holin Staford, koja je prethodno radila u SAD, kaže da je tamošnji sistem i dalje “Divlji zapad”: “Nema transparentnosti, nema centralizovanih podataka, ne možete procijeniti stvarnu vrijednost nekretnina.”

Zato se u septembru organizuje Međunarodni MLS forum u Torontu, gdje će se okupiti agenti i regulatori iz cijelog svijeta kako bi učili iz američkog modela. Ali upravo u tom trenutku, same SAD se udaljavaju od tog modela, pod uticajem interesa velikih firmi.

“Ako svi vuku samo za sebe, tržište se raspada”, upozorava Sem DeBord, direktor organizacije koja razvija standarde za MLS.

U tom smislu, Compass već forsira model u kojem prodavci prvo objavljuju nekretninu interno, zatim na njihovoj stranici, pa tek onda na MLS-u – ili nikako. Više od pola njihovih prodavaca koristi taj model.

To znači da potencijalni kupac više ne može samo da ode na Zillow i očekuje da vidi cijelo tržište. Moraće da zna koji agenti drže koje ponude i kako da dođe do “zatvorenih” baza podataka.

Mike DelPrete, strateg za nekretnine, upozorava da se tržište pretvara u “Netflix model” – gdje svaka platforma ima svoj ekskluzivni sadržaj, a korisnik mora da plaća sve posebno.

“Ljudi u Americi žele ono što ostatak svijeta ima, a ostatak svijeta želi ono što Amerika već ima”, kaže DelPrete, piše Business Insider.

Trenutno je Zillow i dalje dominantan, sa 220 miliona posjeta mjesečno, ali fragmentacija je realna prijetnja. A najveći igrači koji sada kritikuju Compass, mogli bi vrlo brzo da pređu na isti model, ukoliko im to donese više profita.

MLS baze, koje drže tržište zajedno, zavise od toga da ih neko nadzire. Ako ne bude kontrole, sistem može propasti.

“Imamo nešto zaista posebno. Nemojmo to uništiti. Pogledajte kako izgleda ostatak svijeta”, zaključuje Boero, koji i dalje ne zna je li preplatio svoj italijanski stan.