Baloni na tržištu nekretnina: Portugal predvodi listu najprecjenjenijih tržišta u Evropi
Cijene nekretnina u Evropskoj uniji porasle su za prosječnih 50% u posljednjih deset godina, a u čak sedam zemalja — uključujući Portugal — rast je premašio 200%. Prema najnovijem izvještaju Evropske komisije, upravo je Portugal trenutno država sa najprecjenjenijim tržištem stanova u Uniji, gdje su cijene procijenjene na čak 35% iznad realne vrijednosti.
Cijene stanova u Evropskoj uniji porasle su dramatično tokom posljednje decenije, pokazuje izvještaj Evropske komisije pod nazivom „Housing in the European Union: Market developments, underlying factors and policies“, objavljen u utorak.
Između 2014. i 2024. godine, cijene nekretnina u EU porasle su u prosjeku za 50%, ali su u zemljama poput Mađarske, Litvanije, Češke, Portugala, Estonije, Bugarske i Poljske nominalno uvećane više od 200%, navodi se u izvještaju.
Turizam i kratkoročni najam ključni razlozi rasta cijena
Komisija ističe da su glavni razlozi sadašnje situacije rast kamatnih stopa, povećana potražnja bogatijih domaćinstava i investitora, rast kratkoročnih iznajmljivanja (posebno turističkih), kao i nedostatak novih stanova na tržištu.
U pojedinim državama, cijene stanova su se značajno odvojile od realne vrijednosti — najizraženije upravo u Portugalu, gdje su, prema procjenama, stanovi precijenjeni oko 35%, što je ujedno i najveći rast precijenjenosti u EU tokom 2024. godine.
Evropska komisija ističe da su turizam i kratkoročni najam (posebno preko platformi poput Airbnba) među ključnim faktorima koji su dodatno napumpali cijene.
„Povećanje kratkoročnih najmovâ u turističkim zonama direktno je povezano s rastom cijena nekretnina i kirija“, navodi se u izvještaju.
Eksperti objašnjavaju da je porast turizma i platformi za dijeljenje smještaja smanjio ponudu dugoročnih najmova i povećao pritisak na cijene, naročito u istorijskim jezgrima gradova poput Lisabona i Porta.
Portugal je tako postao zemlja EU u kojoj turizam ima najveći uticaj na rast cijena stanova.
Mali udio javnog stanovanja i institucionalni investitori
Portugal ima jedan od najmanjih udjela javnog stanovanja u Evropi — svega 2% ukupnog stambenog fonda čine stanovi u vlasništvu ili pod subvencijama države ili lokalnih vlasti, pokazuje istraživanje Univerziteta ISCTE u Lisabonu.
Evropska komisija ukazuje i na rastuću ulogu institucionalnih investitora – penzionih fondova i osiguravajućih kuća – koji su značajno doprinijeli rastu cijena u globalnim metropolama.
Portugal je, prema izvještaju, među zemljama gdje penzioni fondovi imaju „značajnu izloženost“ u sektoru nekretnina.
Problem sa građevinskim dozvolama
Iako postoji potreba za većim brojem javnih stanova, izdavanje građevinskih dozvola u više zemalja, uključujući Portugal, Hrvatsku, Španiju i Grčku, na istorijskom je minimumu.
U Portugalu je prosječan rok za dobijanje građevinske dozvole čak 31 nedjelja, što dodatno usporava gradnju, dok birokratske prepreke i složena dokumentacija stvaraju „nepotrebna administrativna usporavanja“.
Veliki broj praznih stanova
Evropska komisija upozorava i na ogroman broj praznih nekretnina širom kontinenta — čak jedna od šest kuća u EU procjenjuje se kao prazna. Portugal je ponovo u vrhu, zajedno s Bugarskom, Rumunijom, Maltom, Kiprom i Mađarskom.
Stambena kriza postala je centralna politička tema u Portugalu. Protesti zbog visokih kirija i nedostatka dostupnih stanova sve su češći, dok vlada pokušava da ponudi mjere koje bi ublažile pritisak.
Premijer Luís Montenegro najavio je poreske olakšice za gradnju i najam, uključujući sniženi PDV od 6% za gradnju do 648.000 eura i za najmove do 2.300 eura mjesečno, što bi trebalo da podstakne izgradnju pristupačnih stanova u zonama najveće potražnje poput Lisabona i Porta.
Evropska komisija je, međutim, u junu upozorila da Portugalska vlada nije dovoljno efikasna u odgovoru na stambenu krizu, preporučivši konkretne mjere poput kontrole kirija i ograničenja kratkoročnih najmova.
Rast cijena nekretnina širom EU jasno ukazuje na strukturne slabosti tržišta — od manjka javnih stanova i birokratije do pritiska turizma i investitora.
Portugal, iako omiljena destinacija Evropljana i digitalnih nomada, postaje i primjer kako pregrijano tržište može ugroziti socijalnu stabilnost i dostupnost stanovanja.
