Zašto su vlasnici nekretnina u Kini prestali da plaćaju hipoteke?
“Ako je stala izgradnja, staje i hipoteka”, viknuo je jedan od kineskih demonstranata koji su se okupili u junu bijesni zbog nedovršene izgradnje njihovih nekretnina.
Stotine njih prestale su da plaćaju svoje hipoteke, što je radikalan potez za Kineze jer žive u zemlji u kojoj se ne toleriše nikakva vrsta bojkota. Mladi par koji se preselio u Zhengzhou rekao je za BBC da se kompanija koja je gradila njihov novi dom povukla iz projekta nakon što je primila avans pa je gradnja jednostavno prestala.
“Bezbroj puta sam zamišljala kako će biti lijepo živjeti u novom domu, ali sada mi je sve to smiješno”, rekla je žena koja nije željela biti imenovana.
Mnogi od njih mogu platiti hipoteke, ali ne žele. Kupili su nekretnine širom zemlje u sklopu oko 320 projekata, no mnogi su prestali da plaćaju ratu otplate. Neisplaćeni iznos kredita mogao bi iznositi 145 milijardi dolara, procjenjuje američka agencija S&P Global ratings.
Pobuna je uzdrmala vlasti, a tržište je već ionako pod pritiskom zbog usporavanja rasta ekonomije i finansijske krize. Što je još alarmantnije, ona ukazuje na nedostatak povjerenja u jedan od glavnih stubova druge najveće svjetske ekonomije.
“Bojkoti hipotekarnih kredita, podstaknuti sve lošijim stanjem na tržištu nekretnina, vrlo su ozbiljna prijetnja finansijskom položaju sektora”, rekli su analitičari iz Oxford Economicsa, piše BBC.
Šta je izazvalo krizu na tržištu nekretnina
Kineski sektor nekretnina čini trećinu njene ekonomske proizvodnje, piše Index.hr i dodaje da to uključuje kuće, zakup, usluge posredovanja, građevinski materijal i slično. No rast kineske ekonomije usporava, u posljednjem je kvartalu poraslo za samo 0.4% u poređenju s prethodnom godinom. Neki ekonomisti čak smatraju da ove godine neće ni biti rasta.
Glavni uzrok tome je politika nulte tolerancije na covid. Ponovno uvođenje karantina i stalne mjere uticali su na prihode, a zatim i na štednju te investicije. Problem je u tome što veličina kineske ekonomije može izazvati poremećaje na ključnim tržištima, poput tržišta nekretnina, te uticati na globalni finansijski sustav.
Stručnjaci smatraju da banke više neće davati zajmove ako ocijene da je sektor u problemima.
Trideset kompanija koje se bave nekretninama već nijesu platile sav inostrani dug. Ne raste ni potražnja za nekretninama jer Kina prolazi kroz demografske promjene zbog urbanizacije i usporavanja rasta stanovništva.
Šta se točno dogodilo?
Nekretnine čine oko 70% privatnog bogatstva u Kini, a kupci često plaćaju unaprijed za nedovršene projekte. Ove pretprodaje čine 70% do 80% prodaje novih nekretnina u Kini, a izvođačima trebaju predujmi jer ga koriste za finansiranje drugih projekata na kojima rade, javlja Index.
No mlađa generacija i ona iz srednje imovinske klase više ne ulažu toliko u nekretnine, vjerovatno zbog slabljenja ekonomije, gubitka radnih mjesta i manjih plata – a sada i straha da kompanije možda neće dovršiti projekte.
Više od 220 milijardi dolara vrijednih kredita moglo bi biti vezano za nedovršene projekte, prema bankarskoj grupi ANZ. A izdavanje kredita je takođe došlo u kriznu situaciju. Naime, kineska vlada je 2020. uvela “tri crvene linije”, odnosno mjere za ograničavanje zaduženja izvođača. To je prekinulo finansiranje, a kasniji nedostatak povjerenja u tržište takođe je uticao na spremnost banaka da daju kredite kompanijama za nekretnine.
Potezi kineskih vlasti
Kineske vlasti reagovale su na situaciju. Kao prvo, prebacile su teret na lokalne vlasti pa nude manje depozite, popuste na poreze, novčane subvencije kupcima nekretnina i finansijsku pomoć izvođačima. Ali ovaj potez ima svoju cijenu jer će lokalne blagajne imati problema ako investitori budu kupovali manje zemljišta.
“Mislim da je ovo trenutak da uskoče centralna vlada i regulatori. To će morati da urade jer je ovaj sektor previše važan za ekonomiju”, rekao je Ding Shuang, šef istraživanja ekonomije Kine za banku Standard Chartered.
Financial Times je nedavno objavio da je Kina izdala 148 milijardi dolara zajmova za pomoć preduzetnicima, a Bloomberg je objavio da bi oni s hipotekarnim kreditima mogli dobiti godišnji odmor bez uticaja na njihovu kreditnu sposobnost.
No, Oxford Economics je nedavno naveo da bilo kakva državna intervencija u nekretnine i infrastrukturu može pružiti samo kratkoročni podsticaj, ali da nije idealna za dugoročan rast Kine jer su vlada i finansijski sektor prisiljeni da pomognu u održavanju neproduktivne industrije nekretnina.
“Ovo nije samo finansijska kriza. Bojkotovanje plaćanja hipoteka može postati ozbiljan društveni problem”, rekao je Shuang.
A to bi moglo postati problem i za predsjednika Xi Jinpinga, za kojeg se očekuje da će uskoro ići na treći mandat.
Šta čeka Kinu?
Analitičari smatraju da pokušaj spašavanja vrijedan 148 milijardi dolara možda neće biti dovoljan. Capital Economics procjenjuje da su kompanijama potrebne 444 milijarde dolara samo za završetak obustavljenih projekata.
Takođe, nije jasno mogu li banke, posebno one manje u ruralnim područjima, apsorbirati troškove hipotekarnog bojkotovanja.
Čak i ako se gradnja ponovno pokrene, mnogi preduzetnici možda neće preživjeti jer je malo vjerovatno da će porasti potražnja za nekretninama. Prodaja 100 najboljih kineskih izvođača pala je 39.7% u julu u poređenju s istim periodom prošle godine, prema podacima agencije China Real Estate Information Corp (CRIC).
Ova kriza je dosad najjasniji pokazatelj da se kineska ekonomija nalazi na važnoj prekretnici, piše BBC.
“Vlada daje sve od sebe kako bi pronašla nove mogućnosti rasta ekonomije, ali to će biti izazov jer se ekonomija u posljednje tri decenije uveliko oslanjala na tržište nekretnina, ulaganja u infrastrukturu i izvoz”, rekao je Julian Evans-Pritchard, stručnjak za kinesku ekonomiju iz kompanije Capital Economics.
“Period vrlo brzog rasta u Kini vjerovatno je završio, a to je trenutno najočitije u sektoru nekretnina”, dodao je.
