Gradovi s najvećim rizikom od balona na tržištu nekretnina
Baloni na tržištu nekretnina lukav su fenomen.
Kako tržište raste i a cijene idu prema gore, postavlja se pitanje da li je tržište precijenjeno i preplavljeno špekulacijama ili jednostavno ima snažnu potražnju.
Naravno, kada balon pukne, sve ide unazad.
Jedna od uobičajenih “crvenih zastavica” je kada se cijene odvoje od lokalnih prihoda i rente. Takođe, neravnoteže u realnoj ekonomiji, poput prekomjerne građevinske aktivnosti i kreditiranja, mogu signalizirati balon u nastajanju.
Visual Capitalist je objavio mapu, zasnovanu na podacima UBS indeksa nekretnina, koja ispituje 25 globalnih gradova, bodujući ih na osnovu njihovog rizika od balona na nekretninskom tržištu.
Prenapumpana tržišta
U izdanju Real Estate Bubble Indexa za 2022, devet od obuhvaćenih gradova klasifikovano je s ekstremnim rizikom od balona (1,5 ili veći rezultat).
| Rang | Kategorija rizika | Grad | Bubble Index Score |
|---|---|---|---|
| #1 | ???? | ????????Toronto | 2.24 |
| #2 | ???? | ????????Frankfurt | 2.21 |
| #3 | ???? | ????????Cirih | 1.81 |
| #4 | ???? | ????????Minhen | 1.80 |
| #5 | ???? | ????????Hongkong | 1.71 |
| #6 | ???? | ????????Vankuver | 1.70 |
| #7 | ???? | ????????Amsterdam | 1.62 |
| #8 | ???? | ????????Tel Aviv | 1.59 |
| #9 | ???? | ????????Tokio | 1.56 |
| #10 | ???? | ????????Majami | 1.39 |
| #11 | ???? | ????????Los Anđeles | 1.31 |
| #12 | ???? | ????????Štokholm | 1.22 |
| #13 | ???? | ????????Pariz | 1.21 |
| #14 | ???? | ????????Sidnej | 1.19 |
| #15 | ???? | ????????Ženeva | 1.14 |
| #16 | ???? | ????????London | 1.08 |
| #17 | ???? | ????????San Francisko | 0,78 |
| #18 | ???? | ????????Boston | 0,75 |
| #19 | ???? | ????????Madrid | 0,59 |
| #20 | ???? | ????????Njujork | 0,57 |
| #21 | ???? | ????????Singapur | 0,50 |
| #22 | ???? | ????????Milano | 0,34 |
| #23 | ???? | ????????Sao Paolo | 0.20 |
| #24 | ???? | ????????Dubai | 0.16 |
| #25 | ???? | ????????Varšava | 0.15 |
Najveći kanadski grad nalazi se na vrhu liste na kojoj nijedan grad ne želi da završi. Cijene kuća u Torontu stabilno rastu već godinama, a mnogi, uključujući UBS, vjeruju da je grad sada čvrsto na “teritoriji balona”.
Vankuver se takođe nalazi u sličnoj poziciji. Oba kanadska grada imaju visok kvalitet života i naprednu tehnološku industriju.
Značajno je da se nijedan od analiziranih američkih gradova ne nalazi u kategoriji najekstremnijeg rizika od balona. Najbliži grad u SAD-u bio je Majami, koji se nalazi na na listi s opsegom rizika 0,5-1,5, s rezultatom 1,39.
Ispitivanje trendova
Posljednjih godina niske kamatne stope pomogle su da se cijene kuća i prihodi dodatno razdvoje.
Za gradove u zoni rizika od balona, cijene su porasle u prosjeku 60% u smislu prilagođene inflaciji tokom protekle decenije, dok su rente i realni prihodi porasli 12%. I dok je COVID-19 nakratko usporio potražnju, zakupnine u analiziranim gradovima rasle su otprilike istim tempom kao i u vrijeme prije pandemije.
Kao rezultat toga, svi osim tri grada zabilježili su pozitivan rast cijena u protekloj godini iz perspektive nominalnih cijena.
Hongkong je doživio najveći jednogodišnji nominalni pad od svih analiziranih gradova. U izvještaju se navodi da je ova finansijska prijestonica u Aziji otprilike od 2019. godine “uveliko stagnirao jer su nedostatak pristupačnosti, ekonomski problemi i ograničenja pandemije uzeli veliki danak na potražnju”.
Cijene ne mogu rasti zauvijek. Prema UBS-u, korekcije cijena u velikim gradovima su već počele ili bi se mogle desiti uskoro.
