Stambena kriza u bogatom svijetu daleko je od kraja
Tokom dugog perioda buma koji je uslijedio nakon globalne finansijske krize 2007-09, činilo se kao da cijene nekretnina – kuća i stanova – nikada neće prestati da raste.
Prodaja je porasla kao posljedica kombinacije ultra niskih kamata i ponude, što je pojačalo konkurenciju na tržištu. Danas su stvari veoma drugačije. U zemljama širom bogatog svijeta, od Amerike do Novog Zelanda, prodaja je opala tokom prošle godine, jer su centralne banke krenule u najoštriji ciklus pooštravanja monetarne politike u posljednje četiri decenije. Na gotovo svim većim tržištima cijene se sada takođe kreću u pogrešnom smjeru, barem iz perspektive vlasnika kuća.
Ipak, s obzirom da većina stopa centralnih banaka raste, mnogi u industriji nekretnina počinju se pitati može li najgore uskoro proći. U martu su i američke Federalne rezerve i Banka Engleske podigle referentne stope za samo četvrtinu procentnog poena. Tržišta određuju cijene u još jednom porastu kamata. Svjetska ekonomija se do sada pokazala otpornom na stres strože politike, čak i kada je šačica komercijalnih banaka na ivici ponora. To je investitorima i mnogim vlasnicima kuća dalo nadu da bi cijene uskoro mogle dostići najniži nivo. Ekonomist ocjenjuje da će stambena kriza od koje su se dugo bojali možda biti manje strašna nego što se očekivalo.
Takav optimizam će se vjerovatno pokazati neopravdanim. Kao što je bilo potrebno vrijeme da porast stopa pogodi tržišta nekretnina, tako će svako olakšanje doći sa zakašnjenjem. “Jastuci” koji su do sada ublažili udarac počinju da djeluju izlizano. Iako su hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, koje štite vlasnike od povećanih troškova zaduživanja, češće izvan Amerike nego što je to bio slučaj, većina je fiksna na relativno kratke periode. U Britaniji, na primjer, skoro polovina dionica s fiksnom kamatnom stopom je fiksna na ne duže od dvije godine — više od dvije petine vlasnika hipoteka će ove godine preći na nove uslove. U međuvremenu, gomile viška ušteđevine nakupljene u pandemiji više ne pružaju toliku zaštitu, budući da su povučene u godinama nakon toga. Istraživanja pokazuju da su domaćinstva sa nižim prihodima u eurozoni u velikoj mjeri već iscrpila svoje rezerve.
Kada se procjenjuje koliko je još cijena ostalo da padne, bogati svijet se može podijeliti u tri tabora. Počnite s ranim prilagođavačima, koji uključuju Australiju, Kanadu, Novi Zeland i Švedsku. U mnogim od ovih zemalja, centralni bankari su brzo odgovorili na inflaciju. Vidjeli su da su cijene kuća skočile u pandemiji, dok su se kupci “najedali” jeftinim kreditima, uzimajući hipoteke uglavnom pod uslovima promjenjive stope. Prema OECD-u, klubu bogatih zemalja, cijene su pale 14% u Švedskoj i Novom Zelandu, u odnosu na vrhunac. U Australiji su pale 9%. Centralna banka ove zemlje nije podigla stope sve do maja, ali su domaćinstva ušla u period sa velikim dugom, koji je u prosjeku iznosio više od 200% neto raspoloživog dohotka u 2021. godini, što ih čini izloženijim višim troškovima kamata. Goldman Sachs predviđa određene padove u odnosu na vrhunce, od 19% na Novom Zelandu, 17% u Švedskoj i 15% u Australiji, sugerišući da će u ovim zemljama tek doći do slabijeg hlađenja.
Slijede oni koji “izbjegavaju metke” centralnih bankara. Najistaknutiji član ovog tabora je Amerika, gdje su vlasnici kuća uglavnom izolovani od agresivnog zatezanja hipotekama s fiksnom kamatnom stopom, koje često traju dvije ili tri decenije. Nakon krize subprime kreditiranja koje je počelo 2007. godine, regulatori su gurnuli zajmoprimce u pravcu takvih zajmova, za koje je manja vjerovatnoća da će doživjeti masovna neplaćanja i tako raznijeti finansijski sistem. Prema Goldmanu, Amerika je već doživjela polovinu svog predviđenog pada od vrha do najnižeg nivoa od samo 5%. U međuvremenu, predviđa se da će Francuska, u kojoj su se cijene zadržale 2022. godine, doživjeti još neznatniji pad od 4%. Zemlja ima koristi od relativno niskog duga domaćinstava.
Zatim tu su oni koji se sporo kreću, koji još nijesu snažno pogođeni, ali koji teško da će izbjeći bol. Iako su cijene kuća u Britaniji već pale 5%, još gore može doći: Capital Economics, konsultantska kuća, predviđa pad od 12%. Graditelji domova zvone na uzbunu. Mnogi odlažu gradnju novih domova, neki gotovinom pokušavaju da podstaknu kupce. Persimmon, drugi po veličini britanski građevinar, čak je ponudio da plaća hipoteke kupcima do deset mjeseci, u pokušaju da podrži potražnju. Slična je situacija i u drugim dijelovima Evrope. Njemačka imovinska federacija, industrijska grupa, predviđa da će samo 245.000 stanova biti završeno u Njemačkoj ove godine, što je daleko od vladinog cilja od 400.000.
Budući da je pad cijena širom bogatog svijeta u velikoj mjeri vođen višim kamatnim stopama, malo je vjerovatno da će stanovanje učiniti pristupačnijim. Oni koji žele da se popnu na ljestvicu imovine suočavaju se s mjesečnim plaćanjima koja “bole”. U Kanadi, recimo, prosječan kupac samostojeće kuće sada mora potrošiti skoro 70% svog prihoda domaćinstva prije oporezivanja na otplatu hipoteka, porez na imovinu i račune za komunalije, prema Royal Bank of Canada, u odnosu na 46% na početku 2020. Pad cijena će uvijek činiti vlasnike kuća nezadovoljnim. Ovog puta čak i potencijalni kupci nemaju šta da razvesele, zaključuje autor Economista.
Investitor
