Zašto bi svijet trebalo da se plaši kraha na tržištu komercijalnih nekretnina?

S obje strane Atlantika, ljudi su nedavno bili akutno zabrinuti kako će se bankarski sistem nositi s višim kamatama. Ipak, prošlosedmična odluka Banke Engleske da podigne kamatne stope za 0,25 procentnih poena nije izazvala pometnju. Zašto bi? Ovaj potez je bio nadaleko očekivan.

Ali, kako ocjenjuje britanski The Telegraph, to ne znači da smo sada gotovi sa brigama o tome kako će više kamatne stope uticati na finansijski sistem.

Banka Engleske očigledno vjeruje u ono što su tržišta nazvali “bezgrešnom dezinflacijom”. Prema novoj prognozi, Velika Britanija će sada izbjeći recesiju, a inflacija će naglo pasti na samo 1 odsto za dvije godine.

Finansijska tržišta očekuju još dva povećanja bankarske stope od 0,25 procentnih poena. Ako se to dogodi, srednjoročne i dugoročne kamatne stope ne bi trebalo da se okreću.

Ali ako bankarska stopa mora da ide iznad 5 procenata i/ili ostane na višem nivou duže nego što tržišta trenutno očekuju, tada bi prinosi na zlato porasli, sa negativnim efektima na duže stope u cijelom sistemu, uključujući hipoteke sa fiksnom kamatnom stopom i vrednovanje mjerila za komercijalnu imovinu.

Stambena nekretnina izaziva mnogo veću pažnju nego komercijalna. Razumljivo. Ljudi žive u njoj i, ili posjeduju dio ovog tržišta ili redovno plaćaju rentu. Štaviše, vrijednost tržišta stambenih nekretnina je oko 14 puta veća od vrijednosti komercijalnog, što pokriva trgovine i maloprodajne parkove, kancelarije i industrijske centre.

I istina je da kada su veće kamate izazvale velike probleme u privredi, one su se često ispoljavale na tržištu stanova. Upravo su problemi na američkom tržištu drugorazrednih hipoteka izazvali globalnu finansijsku krizu (GFC) 2007-9.

U ovoj zemlji GFC je povezan s neuspjehom hipotekarnog zajmodavca Northern Rock. Početkom 90-ih, kada su kamatne stope držane na 15 odsto, a privreda poslata u recesiju sa stopom nezaposlenosti koja je porasla na više od 10 odsto, ljudi su živjeli kroz hipotekarnu bijedu, uključujući iskustvo “negativnog kapitala”.

Ipak, problemi u sektoru komercijalne imovine takođe su često donosili velike poteškoće za bankarski sistem s obje strane Atlantika.

Uobičajeni način mjerenja vrijednosti na ovom tržištu je poređenje širenja prinosa na komercijalnu imovinu u odnosu na prinos desetogodišnjih nazimica. Kada je prinos na komercijalnu imovinu skoro dostigao paritet sa prinosom na 10-godišnje nazimice 2007. godine, to je bio jasan znak predstojećih nevolja.

U naredne dvije godine prosječne cijene komercijalnih nekretnina pale su 42 odsto. Danas prinosi komercijalnih nekretnina premašuju prinose za 2,5odosto. To je nisko po istorijskim standardima, ali ipak ne kritično nisko.

I pored toga, vrijednost komercijalne imovine je dramatično pala u drugoj polovini prošle godine, u prosjeku 18 odsto, a za industriju 26 odsto. To znači da je ogroman dio potrebnog prilagođavanja cijena vjerovatno iza nas.

Stvari izgledaju eksponiranije u Americi. Raspon prinosa komercijalne imovine na 10-godišnje trezore (američke nazimice) je samo 0,5 odsto. Da bi se razlika vratila u normalu, prosječne cijene komercijalnih nekretnina moraju pasti od najviše do najniže vrijednosti za oko 22 odsto. Do sada su prosječne cijene pale samo oko 7 odsto, ostavljajući veliki pad koji tek slijedi.

Stambena i poslovna imovina su veoma različito postavljeni s obzirom na dugoročne strukturne faktore. Budući da ljudi očigledno žele više prostora kako postaju bogatiji, normalno je da cijene stambenih nekretnina rastu realno tokom vremena.

Nasuprot tome, preduzeća stalno nastoje da smanje troškove, a to uključuje količinu i vrstu prostora koji koriste.

Štaviše, ogroman nedavni porast naše populacije zbog značajne imigracije, koja sada navodno iznosi skoro 1 milion godišnje, osigurava konstantno rastući broj ljudi kojima je potrebna stambena nekretnina.

Od 2020. živimo s cijelim fenomenom Working From Home (WFH). Ovo je imalo suprotne efekte na stambenu i komercijalnu nekretninu, povećavajući potražnju za prvim jer su ljudi željeli više prostora kod kuće, dok je smanjivao potražnju za ovom drugom vrstom, budući da svakog dana manje ljudi dolazi u kancelarije.

WFH je potencijalno stvorio prilično sumornu sliku za kancelarijski sektor. A povrh toga, postoji čitav niz ekoloških i regulatornih nametanja koji će ili dovesti do velikih troškova obnove posjedovanja kancelarijske imovine ili čak učiniti velike djelove kancelarijskog sektora nepopustljivim.

Na sreću vlasnika poslovnog prostora, čini se da se plima oko WFH okrenula. Sve više ljudi odlučuje da WFH nije dobar za njih, bilo lično ili u pogledu njihove karijere.

U međuvremenu, dosta poslodavaca je počelo da se opire novoj potrebi i insistiralo na većem dolasku u kancelariju ili čak na puno radno vrijeme. Naravno, čini se da ovaj trend još nije pogodio javni sektor.

Štaviše, iako prirodno prihvatamo da rastuća populacija podstiče stambenu potražnju, trebalo bi da priznamo da će to indirektno učiniti isto za potražnju za komercijalnom imovinom, pokrivajući sva tri podsektora, maloprodaju, kancelarije i industriju.

Rezultat je da, iako je teško predvidjeti ružičaste neposredne izglede za komercijalnu imovinu, ni izgledi ne izgledaju strašno. Štaviše, britanske banke su značajno smanjile svoju izloženost sektoru komercijalne imovine sa oko 12 odsto svih kredita banaka u Velikoj Britaniji po vrijednosti u 2009. na oko 7 odsto sada.

Shodno tome, sbritanski finansijski sistem vjerovatno neće akutno patiti zbog slabosti u sektoru komercijalne imovine, iako situacija u SAD-u izgleda izloženije.

Ipak, tržišta i kreatori politike sigurno imaju pravo da se brinu da će, nakon tako dugog perioda veoma niskih kamata i “lakog” novca, kako monetarna politika zaoštrava, dijelovi privrede i finansijskog sistema doći u nevolje. Ali to nijesu nužno isti dijelovi koji su prije upali u nevolje. Rizici vjerovatno leže uglavnom negdje drugdje – možda na mjestima koja u prethodnim krizama jedva da su bila pogođena.

Investitor