Vječita računica: Kupiti ili iznajmiti stan?

Kupci nekretnina su do skora uglavnom finansijski bolje prolazili od zakupaca stanova, ali to od prošle godine u većini regiona u Njemačkoj izgleda znatno drugačije, navodi Institut njemačke privrede (IW) u novoj studiji.

U analizi koju je naručio agent za nekretnine Accentro navodi se da je kupovina stana ili kuće sada, zbog dramatično narasle kamate na kredite, znatno manje povoljna nego ranije.

Institut je posebno poredio scenarija za kupovinu nekretnine sa iznajmljivanjem na osnovu novih ugovora.

Prema tom scenariju, prošle godine vlasnici stanova koji su ih koristili su finansijski bolje prolazili od zakupaca u 328 od 401 opštine i gradova, uključujući četiri od sedam najvećih.

Vlasnike je stanovanje koštalo u prosjeku osam odsto manje od zakupaca, navodi se u izvještaju u koji je agencija dpa imala uvid.

“Najveća razlika u troškovima bila je u okolini metropola i velikih gradova, kao i u ruralnim područjima,” rekao je Mihael Fojgtlender iz IW.

U nekoliko oblasti iz berlinskog okruženja razlika u troškovima dostizala je 20 odsto u korist vlasnika.

Studija, međutim, ukazuje na uticaj povećanja kamatnih stopa u drugoj polovini 2022. Prethodne godine, vlasnici su za oko 60 odsto povoljnije stanovali i u svim oblastima bili u osjetnoj prednosti.

Skuplje finansiranje kredita je, naime, trošak vlasnika više nego udvostručilo, sa 4,23 eura po kvadratnom metru stana, na 10,04 eura. Sa druge strane, troškovi zakupaca su porasli mnogo manje, sa 10,30 na 10,90 eura.

Autori studije su za obračunski osnov uzeli nove kredite sa kamatom fiksiranom na 10 godina, koji su poskupjeli sa 2,65 na sadašnjih 3,7 odsto u prosjeku.

S takvom računicom, slika se u prvoj polovini ove godine preokrenula u korist zakupaca – u tri četvrtine, odnosno 300 od 401 okruga, troškovi vlasnika premašuju troškove zakupaca. Kupovina je ostala povoljnija samo u pojedinim ruralnim područjima.

Autori analize su u obzir uzeli mnogo raznih faktora.

Kupcima su uzračunali kupovnu cijenu i troškove povezane sa sticanjem nekretnine, poput poreza na prenos apsolutnih prava i cijenu notiranja, kamatu i izgubljen prinos, jer umjesto u nekretninu, kupci su mogli da investiraju u nešto drugo.

Kao reper za alternativnu investiciju, IW je obračunao povraćaj ulaganja u visokokvalitetne obveznice. Uračunati su i troškovi održavanja i deprecijacija, kao i rast vrijednosti od maksimalno tri odsto godišnje.

Nasuprot tome, IW je zakupcima računao neto hladnu zakupninu novih ugovora.

Autori studije procjenjuju da će inflacija dalje popuštati, što će u nekom trenutku Evropsku centralnu banku (ECB) podstaći da, poslije osam uzastopnih korekcija naviše, konačno obori referentnu kamatnu stopu.

To će se potom reflektovati na građevinske kredite, a “niža kamata bi trebalo da ponovo zagrije privlačnost vlasništva nad stambenim prostorom,” rekao je direktor Accentro Lars Šriver.

Međutim, kupci moraju pažljivo da prate ekonomske i sociodemografske trendove, upozorio je, jer “automatsko povećanje vrijednosti nekretnine više nije garantovano.”

Autori su razmotrili tri scenarija.

Pretpostavka “brzog” i “umjerenog” oporavka je prvo snižavanje kamatnih stopa krajem ove godine, odnosno u prvom kvartalu 2024. To bi značajno oborilo troškove vlasnika-korisnika stanova.

Scenario “stagnacije” podrazumijeva nepromijenjene kamate, uprkos padu inflacije. U tom slučaju, novi vlasnici nekretnina na prednosti u troškovima u odnosu na zakupce mogu da računaju tek od 2024.

Samostalno vlasništvo nad stambenim prostorom se smatra dobrom zaštitom za starije dane.

Izbor između iznajmljivanja i kupovine, međutim, zavisi od individualnih životnih okolnosti, na primjer mogućnosti poslom diktiranog preseljavanja.

Dalje, dok neki ljudi žele nezavisnost od stanodavca, drugi ističu prednost da nemaju ni dugove, ni troškove skupih popravki.

Autori ističu da se radi o modelima računice. Snažan rast vrijednosti nekretnina iz prethodnih godina više je pogodovao vlasnicima nego što se vidi iz studije.

S druge strane, i stanari sa povoljnim starim ugovorima dobro prolaze.

Udruženje potrošača Fondacija test robe (Stiftung Warentest) ukazuje da dilema “kupiti ili iznajmiti” zavisi od mnogo pretpostavki, poput procjene budućeg kretanja cijene zakupa i nekretnina. Naime, ponekad i samo pola procenta više ili manje može da utiče na ishod poređenja.

Stručnjaci kažu da “ništa nije sigurno” i preporučuju pažljivo korišćenje kalkulatora za različita scenarija sa mnogo faktora.

dpa