Čekajući zakon o prometu nekretnina: Stanovi se prodaju i po društvenim mrežama
Crnogorsko tržište nekretnina, u ekspanziji vrijednoj preko 400 miliona eura godišnje, i dalje se suočava s izazovima neregulisanog posredovanja i niskim stepenom kontrole. Neformalno tržište nekretnina cvjeta, dok državni budžet gubi milione eura zbog neadekvatne naplate poreza i pojave sivih tokova, ističe za Pobjedu Veselin Dragaš, predsjednik Grupacije za trgovinu nekretninama Privredne komore.
Kao odgovor na ove izazove, Udruženje agencija za nekretnine i Privredna komora inicirali su izradu zakona o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina, te je Nacrt nedavno usvojila Vlada. Ovaj zakon obećava da će stvoriti jasniji okvir poslovanja, povećati sigurnost učesnika i podstaknuti legalno poslovanje u sektoru nekretnina, što je i jedan od koraka ka usklađivanju sa evropskim standardima, naglašava Dragaš.
Dragaš tvrdi da crnogorski budžet gubi milione eura prihoda zbog neadekvatne kontrole naplate poreza od prodaje, izdavanja i posredovanja u prometu nekretnina.
“Nedostatak zakonske regulative pogoduje razvoju sivog tržišta u okviru kojeg je veoma razvijeno i nelegalno posredovanje u prometu nekretnina. Evidentna je nedovoljna kontrola interneta tako da se mogu naći veb-sajtovi agencija koje nijesu registrovane, na društvenim mrežama i mobilnim aplikacijama postoje grupe sa više desetina hiljada članova u kojima se obavlja nelegalno posredovanje u prometu nekretnina. Na portalima za nekretnine fizička lica oglašavaju po nekoliko stotina nekretnina. Veliki broj stranih državljana u Crnoj Gori se nelegalno bavi posredovanjem što je u većini zemalja iz kojih dolaze zakonom zabranjeno”, tvrdi Dragaš dodajući da je u praksi čest slučaj da se nelegalni posrednici lažno predstavljaju što otvara mogućnost za zloupotrebe ne samo u poslovima posredovanja.
“Zbog nekorištenja prezentacionog lista i evidencije posredovanja prodavci nemaju informacije o licima koja obilaze njihove nekretnine”, poručuje Dragaš.
U Crnoj Gori, naglašava on, kupci i prodavci ne mogu da utvrde razliku između legalnih i nelegalnih agenata jer ne postoji registar posrednika, a agenti ne posjeduju licence i legitimacije.
“Država ne raspolaže tačnim podacima o posrednicima i njihovom broju kako bi mogla adekvatno vršiti inspekcijski nadzor. Nesavjesni i nestručni posrednici ne snose odgovornost i predstavljaju rizik za učesnike u prometu nekretnina koji žele da imaju visok standard usluge. Renomirani investitori ne žele da investiraju u neuređena tržišta ukoliko nemaju zakone koji štite njihove investicije”, kaže Dragaš.
Smatra da je nepohodno da Crna Gora kao kandidat za članstvo u EU uskladi svoje zakone i standarde poslovanja sa EU.
“Države regiona su odavno prepoznale značaj zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Prva ga je donijela Slovenija prije 21 godinu, Hrvatska prije 17, a Srbija prije 13 godina. Uporedna praksa je pokazala da je u ovim zemljama od donošenja zakona nelegalno posredovanje svedeno na minimum”, poručuje Dragaš.
Objašnjava da zakon o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina uređuje isključivo oblast posredovanja u prometu i zakupu nekretnina.
Licenciranje agenata
“Vlasnici će kao i do sada moći slobodno raspolagati svojom imovinom i prodavati nekretnine, a po potrebi angažovati agencije za nekretnine. Zakon uvodi stručno osposobljavanje i licenciranje agenata, registar posrednika, obavljanje djelatnosti u odgovarajućem kancelarijskom prostoru, osiguranje od odgovornosti za štetu koju posrednik pričini kupcu ili prodavcu prilikom obavljanja poslova posredovanja, evidenciju posredovanja kao i zabranu oglašavanja nekretnina bez navođenja naziva posrednika (agencije) i broja pod kojim je upisan u registar posrednika kao i bez ugovora o posredovanju”, ističe Dragaš.
Što se tiče posredničkih provizija, navodi da je bilo prijedloga od strane posrednika da se provizija ograniči, ali to je bilo u suprotnosti sa EU direktivama o slobodi poslovanja i tržišnoj konkurenciji tako da je iznos provizije ostavljen da se ugovara između posrednika i nalogodavca.
“Kada zakon stupi na snagu koristi će imati država zbog naplate poreza, učesnici u prometu nekretnina će imati viši stepen zaštite, a posrednici će ovim zakonom dobiti dodatne obaveze ali i fer konkurenciju, kao i iste uslove poslovanja za sve koji se bave poslovima posredovanja u prometu nekretnina”, poručuje Dragaš.
Za nelegalno posredovanje kazne od 1.000 do 4.000 eura
Zakon predviđa visoke kazne za nelegalno posredovanje kao i za neispunjavanje uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja koje mogu biti od 1.000 do 2.000 eura za fizička odnosno od 4.000 do 20.000 eura za pravna lica,
“Zakon će doprinijeti da se nelegalne aktivnosti na tržistu nekretnina svedu na minimum. Neophodno je da fokus primjene zakona bude da se oni izvan sistema uvedu u sistem, a ne da se oni koji su trenutno u sistemu dodatno represivno destimulišu kao što je to bio slučaj do sada. Inspekcijski nadzor je vršen nad registrovanim agencijama jer su im poznata sjedišta, a nad nelegalnim posrednicima nije iz razloga što nijesu registrovani i inspekcijski organi nijesu imali informacije o njima kao ni adekvatan zakon po kome bi postupali”, poručuje Dragaš.
