Kada će balon pući? 5 znakova da je tržište nekretnina pregrijano

Već godinama u Crnoj Gori slušamo kako je “sigurno” uložiti u nekretnine. Kvadrat u Podgorici košta više nego ikad, na primorju se bez 3.000 eura po kvadratu ne može ni pomišljati na ozbiljnu kupovinu, a stanovi se razgrabe čim se iskopaju temelji. Na prvu djeluje kao da tržište cvjeta. Međutim, ispod površine pojavljuju se znakovi upozorenja koji podsjećaju na scenarije iz drugih zemalja koje su prošle kroz – ili još prolaze kroz – pucanje balona.

Pitanje koje lebdi u vazduhu: da li smo već u balonu koji samo što nije pukao?

Pojam “balon” u ekonomiji označava situaciju kada cijene određenih dobara – u ovom slučaju nekretnina – rastu brže i više nego što to realno tržište može da izdrži. Ovaj rast često nije zasnovan na stvarnoj vrijednosti, već na psihološkim faktorima, masovnoj euforiji, špekulacijama i dostupnosti “lakog” novca. Kada takvo tržište dostigne tačku zasićenja, vrlo brzo dolazi do rasprodaje, panike i drastičnog pada vrijednosti.

Jedan od prvih pokazatelja koji upućuje na moguću prenaduvanost tržišta je činjenica da cijene kvadrata rastu znatno brže od prosječnih plata. U zemlji u kojoj su zarade i dalje među najnižima u regionu, kvadrat stana već dugo nije u ravnoteži sa realnom kupovnom moći građana. Kada cijene nekretnina značajno nadmaše ekonomski kapacitet domaćeg stanovništva, počinje da se formira jaz koji može postati neodrživ.

Drugi simptom se ogleda u strukturi kupaca. Sve je više onih koji stanove ne kupuju da bi u njima živjeli, već da bi ih iznajmljivali, preprodavali ili jednostavno “čistili” novac. Nekretnina više nije dom, već sredstvo zaštite od inflacije ili spekulativno sredstvo. Kad tržište zavisi od takve potražnje – koja ne dolazi iz stvarnih potreba, već iz straha da će “sjutra biti skuplje” – tada ono postaje ranjivo. Jer čim taj strah nestane ili se pojavi bolja alternativa, cijeli sistem počinje da se klima.

Ni bankarski sektor nije ostao imun. Uprkos rastu euribora i samim tim skupljim kreditima, građani i dalje masovno podižu stambene kredite, često ulazeći u rizične aranžmane iz kojih se teško izlazi ako dođe do bilo kakvog ekonomskog potresa. S druge strane, investitori, ohrabreni visokom potražnjom i dobrom maržom, i dalje grade – ali tržište polako postaje prezasićeno. U Podgorici i na primorju niču desetine novih zgrada, a sve češće se postavlja pitanje: ko će tu da živi?

Ima i onih koji stanove uopšte ne planiraju da koriste – apartmani zjape prazni po Budvi, Porto Montenegru i Bečićima, čekajući sezonu ili bolje dane za prodaju. Ako dođe do krize i ti vlasnici odluče da prodaju istovremeno, tržište bi moglo biti preplavljeno ponudom, uz znatno slabiju potražnju – što je savršen recept za pad cijena.

Ali možda najopasniji signal da se krećemo ka pucanju balona nije ni u brojkama, ni u kreditima, ni u praznim stanovima – već u kolektivnom uvjerenju da “nekretnine nikad ne gube vrijednost”. To je poznata faza svake spekulativne manije: kad svi vjeruju da ne mogu izgubiti, upravo tada sistem postaje najosjetljiviji. Sjetimo se 2008. godine. I tada su Amerikanci mislili isto.

Da ne bude zabune – niko ne može precizno predvidjeti kada će i da li će balon puknuti. Možda će cijene još neko vrijeme rasti. Možda će tržište “prirodno” usporiti i stabilizovati se. A možda će šok doći spolja – kroz novu geopolitičku nestabilnost, poremećaj u globalnim tokovima kapitala ili izmjenu poreske politike.

Ono što znamo jeste da svi osnovni elementi koji prethode pucanju balona – ubrzan rast cijena, odvajanje tržišta od realne ekonomije, masovno zaduživanje, investiciona euforija i iracionalni optimizam – već postoje.

Zato je sada pravo vrijeme da se zapitamo: ne da li su cijene visoke, nego da li su održive.

Pet jasnih znakova da se tržište previše “grije”

1. Cijene kvadrata rastu brže od prosječnih plata

U Podgorici se već teško nalazi stan ispod 2.000 €/m², dok su na primorju cifre od 3.000 do 5.000 €/m² postale “normalne”.
U isto vrijeme, prosječne plate jedva prate inflaciju. Kada cijene kvadrata rastu višestruko brže od kupovne moći – tržište se udaljava od realnosti.

2. Stanovi se kupuju kao “sigurna investicija” – a ne za stanovanje

Sve više ljudi kupuje stanove koje neće koristiti – već ih iznajmljuju, ostavljaju prazne, ili samo “čuvaju vrijednost”.
To stvara vještačku potražnju – koja nema veze sa stvarnim životnim potrebama stanovništva. Ovakav investicioni stampedo često prethodi padu – jer tržište postaje zavisno od spekulanata.

3. Rast cijena prati rast zaduživanja

Banke bilježe rast stambenih kredita – ali sa rastućim kamatnim stopama. U Crnoj Gori tražnja za kreditima i dalje postoji, jer ljudi vjeruju da će “kasnije biti još gore”. Kad se kamata vrati na realan nivo, rate rastu, tržište se hladi, a kreditna prezaduženost postaje rizik.

4. Sve više gradilišta – ali i praznih stanova

Građevinski bum se vidi svuda – samo u Podgorici imamo desetine aktivnih šema. Ali koliko se tih stanova zaista naseljava? Veliki broj ostaje prazan ili se iznajmljuje sezonski – što znači da ponuda raste, ali realna potražnja stagnira.

5. Ljudi vjeruju da “cijene nikad neće pasti”

Možda najopasniji znak balona: iracionalni optimizam. Fraze poput: „Stan nikad ne gubi vrijednost“, „Cijene mogu samo gore“, ili „Nekretnina je najsigurnije ulaganje“ – podsjećaju na klasične psihološke obrasce balon ponašanja. Kad svi vjeruju da se ne može izgubiti – tada se obično gubi najviše.