Stanogradnja nas uništava: Crna Gora ne treba više kvadrata, već pametnu prostornu politiku
Crna Gora ne treba više stanova, već pametno i racionalno upravljanje postojećim stambenim fondom – ključna je poruka prostornog planera mr Dragoljuba Markovića, člana Radnog tima za izradu Prostornog plana Crne Gore. U razgovoru za dnevni list Dan, Marković upozorava da se zemlja suočava s ozbiljnim prostornim problemima zbog prekomjerne i često neplanske gradnje, naročito na obali.
„Imamo više stanova nego domaćinstava, u Ulcinju čak više stanova nego stanovnika“, ističe Marković. Statistika je porazna – 24.793 stambene jedinice prema 20.507 stanovnika, što znači da je broj stanova skoro tri puta veći od broja domaćinstava.
Prema njegovim riječima, ključ problema leži u neefikasnoj fiskalnoj politici – porezi na nekretnine su preniski, a luksuzni objekti kao što su vile i apartmani na atraktivnim lokacijama troše dragocjeni prostor koji bi mogao služiti turizmu, poljoprivredi ili ekološki održivom razvoju.
„Za društvo je to najnekorisnije trajno trošenje prostora. Investicije u stanove i vile često nemaju dugoročni ekonomski smisao i gube vrijednost kada dođe do prezasićenja tržišta, kao što se već dešava duž crnogorske obale“, upozorava on. Kao primjer navodi Veliku plažu u Ulcinju, gdje su, uprkos postojećim strateškim dokumentima, stambeni kvadrati počeli da istiskuju planirane turističke sadržaje.
NASTAVAK TEKSTA ISPOD FOTOGRAFIJE:
Velika plaža – strateški prostor, ne poligon za stanogradnju
Marković podsjeća da još od 1968. godine planovi za Veliku plažu predviđaju isključivo razvoj turizma – ne izgradnju stanova i vila za tržište. Master plan DEG-a predviđa između 20.000 i 30.000 ležajeva, uz minimalno 100 m² zelene površine po korisniku, zeleni koridor širine tri kilometra i strogu zaštitu prirodnih vrijednosti poput dina i šuma.
„Ako neko hoće da gradi, neka gradi prema našim planovima, i neka plati realnu cijenu korišćenja prostora. To je jedini način da zadržimo kvalitet života i dugoročni razvoj“, naglašava Marković. Dodaje da bi oporezivanje nekretnina moralo da bude ravno potencijalnom profitu koji se ostvaruje njihovim korišćenjem.
Zašto stanovi niču kao pečurke?
Uzrok sveopšte stanogradnje leži u kombinaciji lake zarade i loših fiskalnih politika. Marković navodi primjer gdje se kvadrat izgradi za 1.000–2.000 eura, a prodaje za 7.000–8.000, uz mizerni porez od 3% i minimalne godišnje troškove. Atraktivne lokacije vještački podižu vrijednost, dok lokalne zajednice trpe zbog opterećenja infrastrukture i urušavanja prirodnog ambijenta.
Nelegalna gradnja – simptom dubljeg problema
Velika plaža nije jedini primjer. Slična situacija je širom Crne Gore – od Budve do Podgorice, a u Štoju se, prema starim podacima, nalazi oko 10.000 nelegalno izgrađenih kuća. Iako se često upire prstom u lokalne samouprave, Marković smatra da je problem sistemski – planska dokumenta se kroje prema željama investitora, nadležnosti inspekcija prebacuju s opštinskog na državni nivo, a prostor se i dalje bespovratno gubi.
Sjever – šansa u eko-turizmu, ne betonu
Na sjeveru zemlje, posebno u Kolašinu, Marković poziva na oprez. Klimatske promjene dovode u pitanje dugoročnu održivost ski-turizma, dok eko i seoski turizam nude održivu alternativu. Savjet lokalnim upravama: da ograniče gradnju višespratnica, fokusiraju se na planirano uređenje prostora i daju prednost porodičnim hotelima i eko-selima.
Stari gradovi i devastacija – vrijeme za novi pristup
U Ulcinju, posebno u Starom gradu, devastacija je evidentna. Rješenje nije u daljoj gradnji, već u obnovi i pametnom korišćenju postojećih objekata. Marković poziva na „ozbiljno razmišljanje o prostoru kao zajedničkom resursu koji nije roba, već temelj opstanka“.
„Prostor ne proizvodimo, ne nasljeđujemo ga od predaka već ga pozajmljujemo od potomaka. Vrijeme je da se promijeni sistem i uvede dogovor o tome kako želimo da izgleda zemlja u kojoj živimo“, zaključuje Marković.
