Kraj velike gotovine: Crnogorsko tržište nekretnina ulazi u fazu veće kontrole

Nova pravila o gotovinskim transakcijama nisu samo tehničko usklađivanje sa evropskim standardima, već ozbiljan test za tržište nekretnina, banke, notare, agente i investitore. Crna Gora ovim pokušava da zatvori prostor za netransparentne uplate, ali i da pošalje poruku da kapital koji ulazi na tržište mora imati jasniji trag.

Crnogorsko tržište nekretnina godinama je bilo jedna od najdinamičnijih, ali i najosjetljivijih tačaka domaće ekonomije. Rast cijena stanova, snažna tražnja stranih kupaca, veliki obim kupoprodaja i tradicionalno visoka upotreba gotovine stvorili su ambijent u kojem se pitanje porijekla novca više ne može posmatrati kao formalnost.

Zato najnovija ograničenja upotrebe gotovine treba čitati šire od same zakonske odredbe. Ona označavaju prelazak tržišta u novu fazu: kupovina nekretnina, vozila, plovila i druge vrijedne imovine više se ne može tretirati kao privatni aranžman dvije strane, već kao transakcija koja mora ostaviti jasan trag kroz finansijski sistem.

Izmjenama Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma dodatno je sužen prostor za gotovinske uplate od 10.000 eura i više, uključujući povezane transakcije. U praksi, to znači da se ne posmatra samo jedna uplata, već i više manjih uplata koje zajedno prelaze zakonski prag, ako su povezane istim poslom, istim stranama ili istom svrhom.

Nekretnine više nijesu samo tržišna, već i regulatorna tema

Najveći efekat novih pravila očekuje se upravo na tržištu nekretnina. To je sektor u kojem se, zbog visokih vrijednosti transakcija i relativno jednostavne konverzije novca u imovinu, najčešće otvara pitanje finansijske transparentnosti.

Kupovina stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora sada podrazumijeva veći stepen uključenosti banaka, notara, advokata i agenata za nekretnine. Njihova uloga više nije samo administrativna ili posrednička. Oni postaju važan dio sistema kontrole – od provjere stranaka do dokumentovanja plaćanja i prijavljivanja sumnjivih okolnosti.

To neće zaustaviti legalne kupce, niti će automatski smanjiti cijene nekretnina. Ali može smanjiti prostor za transakcije u kojima se novac unosi na tržište bez jasnog porijekla, kroz keš, parcijalne uplate ili konstrukcije koje formalno izgledaju uredno, a suštinski prikrivaju tok novca.

Povezane transakcije zatvaraju najčešću rupu

Jedan od ključnih detalja je tretman povezanih transakcija. Do sada je u praksi uvijek postojala mogućnost da se veća obaveza formalno razbije na više manjih uplata kako bi se izbjegao prag za dodatnu kontrolu.

Nova logika zakona ide upravo na zatvaranje te rupe. Ako se više uplata odnosi na istu kupoprodaju, istu obavezu ili isti ekonomski cilj, one se mogu posmatrati kao jedna cjelina.

Za tržište to znači manje prostora za improvizaciju. Za banke i notare znači veću odgovornost. Za kupce i prodavce znači jasnije pravilo: nije dovoljno da pojedinačna uplata bude ispod praga, već mora biti uvjerljivo da transakcije nijesu vještački podijeljene.

Banke dobijaju veću ulogu, ali i veći teret

Ograničenje gotovine jača ulogu banaka kao centralnog kanala za veće transakcije. Novac koji se koristi za kupovinu vrijedne imovine mora proći kroz račun, što omogućava provjeru izvora sredstava, identifikaciju učesnika i naknadni nadzor.

Za bankarski sektor to znači više posla u oblasti usklađenosti, provjere klijenata i praćenja rizičnih transakcija. U praksi, kupci će sve češće morati da obezbijede dokumentaciju o porijeklu novca: ugovore, potvrde o prodaji imovine, dokaze o nasljeđivanju, prihodima, kreditima ili drugim izvorima sredstava.

To može usporiti dio transakcija, posebno kod stranih kupaca ili klijenata koji novac drže van Crne Gore. Ali dugoročno, takav sistem smanjuje regulatorni rizik zemlje i povećava kredibilitet tržišta.

Signal investitorima: Crna Gora pokušava da izađe iz zone sive percepcije

Za ozbiljne investitore, stroža pravila ne moraju biti loša vijest. Naprotiv, transparentnije tržište obično je privlačnije za institucionalni kapital, fondove, banke i velike razvojne projekte.

Problem za Crnu Goru nije samo da li se određena transakcija može završiti brzo, već da li tržište djeluje dovoljno uređeno da dugoročni investitor može planirati ulazak, finansiranje i izlazak iz projekta. Zemlje u kojima se veliki dio vrijednosti prenosi u gotovini često nose višu percepciju rizika – i za banke, i za partnere, i za strane kupce.

U tom smislu, nova pravila su dio šire poruke: Crna Gora želi da se pozicionira kao evropsko, a ne poluformalno tržište kapitala i imovine.

Usklađivanje sa Evropom više nije formalnost

Evropska unija je 2024. usvojila novi paket pravila protiv pranja novca, kojim se, između ostalog, uvodi limit od 10.000 eura za gotovinska plaćanja i jača kontrola stvarnog vlasništva, dubinske provjere klijenata i nadzor nad rizičnim sektorima. Crnogorsko usklađivanje sa tim standardima zato nije izolovan potez, već dio šireg procesa približavanja evropskom finansijskom okviru.

MONEYVAL je početkom 2026. konstatovao da je Crna Gora značajno unaprijedila okvir za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma, ali je istovremeno ostalo više preporuka na kojima zemlja mora dodatno raditi, uključujući transparentnost vlasništva i nadzor nad nefinansijskim sektorima. Upravo nekretnine, notari, advokati, računovođe i posrednici spadaju u sektore koji su u takvim procjenama posebno osjetljivi.

Zato je važno da nova pravila ne ostanu samo na papiru. Njihov efekat zavisiće od toga koliko će ih banke, notari, advokati, agenti i nadzorni organi dosljedno primjenjivati.

Tržište će morati da se navikne na novu normalnost

Kratkoročno, nova pravila mogu izazvati više pitanja nego odgovora. Kupci će tražiti objašnjenja, prodavci će očekivati brže procedure, agenti će morati da obučavaju klijente, a banke će vjerovatno tražiti dodatnu dokumentaciju za veće transakcije.

Ali to je cijena prelaska iz neformalnog u uređeniji sistem.

Crna Gora ne može istovremeno težiti članstvu u EU, većem prilivu kvalitetnih investicija i reputaciji sigurnog tržišta, a zadržati praksu u kojoj se velike kupovine završavaju kešom ili nedovoljno objašnjenim tokovima novca.

Zato je suština novih pravila jednostavna: ne zabranjuje se novac, već anonimnost velikog novca.

Za tržište nekretnina to je važan prelomni trenutak. Oni koji imaju čist kapital i urednu dokumentaciju nastaviće da kupuju i investiraju. Oni koji su se oslanjali na nevidljive tokove gotovine imaće sve manje prostora.