Evropsko tržište nekretnina moglo bi se naći u velikim problemima

Raste zabrinutost oko zdravlja evropskog tržišta komercijalnih nekretnina, a neki se ulagači pitaju bi li to mogao biti sljedeći sektor koji će eksplodirati nakon prošlomjesečne bankarske krize.

Više kamatne stope povećale su troškove zaduživanja i smanjile vrijednosti u sektoru nekretnina, koji je posljednjih godina vladao usred niskih prinosa na obveznice, piše CNBC a prenosi SEEbiz.

U međuvremenu, kolaps američke banke Silicon Valley Bank u martu i kasnije hitno spašavanje Credit Suissea podstaknuli su strahove od takozvane petlje propasti, u kojoj bi potencijalni napad na banku mogao izazvati pad u sektoru nekretnina.

Evropska centralna banka (ECB) ranije ovog mjeseca upozorila je na “jasne znakove ranjivosti” u sektoru nekretnina, navodeći “opadajuću tržišnu likvidnost i korekcije cijena” kao razloge za neizvjesnost i pozivajući na nova ograničenja fondova komercijalnih nekretnina kako bi se smanjili rizici od kriza nelikvidnosti.

Već u februaru, evropski fondovi uloženi izravno u nekretnine zabilježili su odlive od 172 miliona funti (215,4 miliona dolara), prema podacima Morningstar Directa — što je oštra suprotnost od priliva od gotovo 300 miliona funti zabilježenih u januaru.

Analitičari u Citiju sada vide pad evropskih dionica nekretnina za 20%-40% između 2023. i 2024. jer se pojavljuje učinak viših kamatnih stopa. U najgorem mogućem scenariju, visokorizični sektor komercijalnih nekretnina mogao bi pasti 50% do sljedeće godine, rekla je banka.

“Nešto što ne bih zanemario je kriza u nekretninama, kako za privatne ljude tako i za komercijalne nekretnine, gdje vidimo silazni pritisak iu Sjedinjenim Državama i u Evropi”, kaže Pierre Gramegna, direktor Evropskog mehanizma stabilnosti za CNBC.

Segment poslovnih prostora — glavna komponenta tržišta komercijalnih nekretnina — pojavio se kao centralni za potencijalne strahove od pada s obzirom na veće pomake prema udaljenim ili hibridnim obrascima rada nakon pandemije Covida.

“Ljudi su zabrinuti da se back-to-office nije stvarno materijalizovao, tako da ima previše slobodnih radnih mjesta, a opet ima previše zajmova u tom području,” Ben Emons, glavni i viši strateg portfelja u američkoj tvrtki investicijski menadžer NewEdge Wealth, rekao je prošlog mjeseca za CNBC-jev “Squawk Box Europe”.

To je produbilo zabrinutost oko toga koje bi banke mogle biti izložene takvim rizicima i može li talas prisilne prodaje dovesti do spirale pada.

Prema Goldman Sachsu, komercijalne nekretnine čine oko 25% kreditnih knjiga američkih banaka – brojka koja se penje na čak 65% među manjim bankama, koje su u posljednje vrijeme bile u središtu stresa. To je u poređenju s oko 9% među evropskim bankama.

“Mislim da ljudi pokušavaju razumjeti koje su banke gdje dale zajmove, kojem sektoru i koji je zapravo krajnji rizik ovdje”, dodao je Emons.

Usred te neizvjesnosti i onoga što nazivaju rastegnutim procjenama, Capital Economics prošlog je mjeseca povećao svoju prognozu korekcije sektora nekretnina u eurozoni od vrha do najnižeg s 12% na 20%, pri čemu se očekuje da će kancelarije biti najgore.

“Ovu finansijsku nevolju, ili kako god je želite označiti, vidimo kao katalizator za dublju prilagodbu vrijednosti nego što smo ranije očekivali”, rekao je Kiran Raichura, zamjenik glavnog ekonomista za nekretnine Capital Economics, na nedavnom webinaru.

Međutim, nijesu svi uvjereni u nadolazeći pad.

Pere Vinolas Serra, izvršni direktor španske kompanije za nekretnine Inmobiliaria Colonial i predsjednik Evropskog javnog udruženja nekretnina, rekao je da situacija u Evropi izgleda paradoksalno jaka.

Među različitim faktorima koji učestvuju, trend povratka na poslovne prostore bio je jači u Evropi nego u SAD-u, rekao je, dok su stope “preuzimanja” ili popunjenosti kancelarija bile veće na kontinentu.

“Ono što je zapanjujuće je da podaci pokazuju da je bolje nego ikad”, rekao je Vinolas za CNBC putem Zooma. “Nešto se potpuno drugačije događa u SAD-u u odnosu na Evropu.”

Od kraja 2022, evropske stope slobodnih kancelarijskih radnih mjesta iznosile su oko 7%, znatno ispod 19% u SAD-u, prema savjetniku za nekretnine JLL. Unutar portfelja Inmobiliaria Colonial, Vinolas je rekao da su trenutne stope slobodnih radnih mjesta još niže, na 0,2% u Parizu i 5% u Madridu.

“Nikad to nijesam vidio u životu. Podaci o popunjenosti su na najvišem nivou”, rekao je Vinolas.

JPMorgan je ponovio to stajalište krajem prošlog mjeseca, rekavši u bilješci istraživanja da su strahovi od širenja pada SAD-a na Eucropu prenaduvani.

“U osnovi, vjerujemo da bilo kakva zaraza američkih banaka ili američkih CRE (komercijalne nekretnine) na evropske konkurente nije opravdana, s obzirom na različitu dinamiku sektora”, rekli su analitičari banke.

Ipak, neizvjesnosti u sektoru ostaju, upozoravaju analitičari.

Posebno zabrinjava koncentracija financiranja od nebankarskih zajmodavaca – ili takozvanih banaka u sjenci – koje su posustale nakon strože regulative tradicionalnih banaka, rekao je Matthew Pointon, viši ekonomista za nekretnine u Capital Economicsu.

Prije globalne finansijske krize, tradicionalne evropske banke nudile su zajmove u iznosu od 80% vrijednosti zgrade. Danas rijetko prelaze 60%.

Izazov će biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi.

“Puno se manje zna o tim [bankama u sjeni] i one bi mogle biti osjetljivije na porast kamatnih stopa, na primjer. Dakle, to je nepoznanica koja bi mogla baciti ključ u rad”, rekao je Pointon.

U međuvremenu, nadolazeći standardi energetske efikasnosti EU i Ujedinjenog Kraljevstva zahtijevaće značajna ulaganja, posebno u starije zgrade, te bi neki vlasnici nekretnina mogli biti pod dodatnim pritiskom u nadolazećim godinama.

“Mislim da će izazov biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi novim zahtjevima”, rekao je Vinolas.