Slučaj Velje Brdo: Šta profesionalna metodologija govori o projektima ovakvog obima
Piše: Sergej Tatarnikov
Arhitekta, osnivač Architectura Temporis Research Centre (ATRC), Herceg Novi
Dana 23. juna 2026. raspisan je tender za prvu fazu Veljeg Brda — 185 stanova za 40,1 milion eura. Projekat ulazi u fazu realizacije. Ovo je pravi trenutak da ga sagledamo kroz prizmu urbanističke metodologije — ne s političkog, već s profesionalnog stanovišta.
Cilj nije da se kritikuje konkretni projekat. Velje Brdo je jedan od brojnih primjera krupnog stambenog developmenta koji se realizuju širom svijeta: u Egiptu, Kazahstanu, Maleziji, Srbiji. Svuda iste mehanike, isti izazovi.
I svuda ista tri pitanja na koja treba odgovoriti prije nego što se izlije prvi beton.
Prvo pitanje: Za šta projektujemo — za render ili za život?
Svaki krupni developerski projekat prolazi kroz fazu vizualizacije. To je normalno i neophodno — bez vizije nije moguće ni privući finansiranje, ni dobiti javnu podršku.
Problem nastaje kada vizualizacija postane jedini kriterijum ocjene. Kada se projekat optimizuje za sliku, a ne za sredinu koja će nastati za dvadeset godina.
U profesionalnoj metodologiji to se zove „projektovanje na T₀“ — na momenat predaje objekta. Ali zgrada u trenutku predaje proživjela je svega oko 1% svog stvarnog vijeka. Preostalih 99% proživjeće bez arhitekte, bez developera, bez promotivnog brošura.
Za Velje Brdo to znači konkretno pitanje: kakvi će biti ovih 185 stanova i okolna sredina za dvadeset godina?
Koji su materijali upotrijebljeni i kako će starjeti? Da li je u planimetri založena logika javnih prostora — ulica, trgova, zelenila — ili samo siluete zgrada?
Drugo pitanje: Pejzaž kao resurs ili kao prepreka?
Lokacija Veljeg Brda nalazi se na 200–250 metara nadmorske visine više od Podgorice. To nije nedostatak — to je potencijal. Pogled na planine, svjež vazduh, posebna mikroklima. Ali taj potencijal se ostvaruje samo kada se topografija čita kao resurs, a ne savladava kao tehnička smetnja.
Kada se projekat uklapa u reljef — terasasta izgradnja, vizure, prirodna ventilacija — infrastrukturni troškovi se smanjuju, a kvalitet sredine raste. Kada projekat pokušava da izravna reljef pod standardnu planimetriju — troškovi inženjerskih sistema, pumpi visokog pritiska i učvršćivanja padina automatski rastu.
U susjednim zemljama, a i u samoj Crnoj Gori, postoje odlični primjeri oba pristupa. Kotor, Perast, Herceg Novi gradili su se na složenom reljefu i stvorili sredinu svjetskog nivoa upravo zato što je reljef postao arhitektonski instrument, a ne inženjerski problem.
Treće pitanje: Grad-proizvod ili grad-proces?
Obim Veljeg Brda uporediv je s veličinom čitavog grada. To postavlja principijelno metodološko pitanje: može li se grad izgraditi odjednom?
Istorijsko iskustvo govori — ne. Gradovi koji se danas smatraju uzorima kvaliteta sredine gradili su se inkrementalno: blok po blok, generacija za generacijom. Svaka faza bila je samodovoljna. Nedovršenost je bila norma.
Tender za 185 stanova kao prva faza — to je korak u pravom smjeru. Inkrementalni pristup daje mogućnost da se uči na svakoj fazi i koriguje sljedeća. To je vrijednije od pokušaja da se čitava zamisao realizuje odjednom.
Ključno pitanje je — da li je svaka faza projektovana kao samodovoljna sredina? Da li u prvih 185 stanova ima svega što je potrebno za normalan život — ne u perspektivi završenog megaprojekta, već odmah?
Ekonomika kvaliteta
Istraživanja evropskih tržišta nekretnina pokazuju: objekti u sredinama visokog vremenskog kvaliteta tokom 20–25 godina zadržavaju i povećavaju vrijednost za 35–45% iznad tržišnog nivoa. Kvartovi izgrađeni bez uvažavanja ovih principa u istom periodu zahtijevaju kapitalnu rekonstrukciju čija je cijena uporediva s prvobitnim investicijama.
Za opštinu to znači ili degradirajuće predgrađe za dvadeset godina, ili stabilnu poresku bazu. Za developera — ili imovinu koja gubi vrijednost, ili objekat s dugoročnom kapitalizacijom.
Za projekat obima Veljeg Brda, razlika između ove dvije putanje nije estetski izbor. To je finansijska odluka.
Crna Gora kao laboratorija
Postoji razlog zbog kojeg je upravo Crna Gora zanimljiva za urbanističku metodologiju.
Boka Kotorska je na UNESCO listi od 1979. godine. Stari gradovi primorja pokazuju otpornost i trajnost koje savremeni developerski projekti ne mogu reprodukovati nigdje u svijetu. Ta otpornost nije slučajnost niti dar istorije. Ona je rezultat konkretnih projektantskih odluka: izbora materijala, poštovanja reljefa, razmjera blokova, logike javnih prostora.
Velje Brdo nije dužno da kopira istorijski stil. Ali ima jedinstvenu mogućnost — da uči od najboljih uzora koji se nalaze na sat vožnje.
Najskuplji rezultat u urbanizmu je kvartal koji će za dvadeset godina zahtijevati potpunu rekonstrukciju. Najvrjedniji — je mjesto u koje se ljudi žele vraćati.
O autoru: Sergej Tatarnikov je arhitekta, osnivač Architectura Temporis Research Centre (ATRC), Herceg Novi.
ATRC razvija metodologiju mjerenja i predviđanja vremenskog kvaliteta urbane sredine. Terenska istraživanja se sprovode u Herceg Novom i u UNESCO zaštićenoj zoni Boke Kotorske. (architecturatemporis.com)
Stavovi izneseni u ovom autorskom tekstu su stavovi autora i nužno ne odražavaju stavove portala Investitor.
