Crna Gora ima skoro 393 hiljade stanova, ali 46 odsto nije stalno nastanjeno

Crna Gora je za svega 12 godina dobila više od 78 hiljada novih stanova, dok je broj stanovnika porastao za samo dva odsto. Uprkos građevinskom bumu koji je zemlju svrstao među evropske lidere po intenzitetu stambene gradnje, podaci iz najnovijeg dokumenta Ekonomska komisija za Evropu (UNECE) pokazuju da čak 46 odsto stambenih jedinica nije stalno nastanjeno.

“Popisom stanovništva i stanova, sprovedenim 2023. godine, u Crnoj Gori je evidentirano ukupno 392.909 stanova, što je 78.205 više nego na prethodnom popisu iz 2011. godine. Međutim, samo 72% stanova namijenjeno je za stanovanje, dok se ostatak koristi u druge svrhe na primjer, za turističku djelatnost i stanove za odmor”, konstatuje UNECE, pišu Vijesti.

Činjenica da je čak 46% stanova prazno predstavlja, ocjenjuje UNECE, alarmantno stanje na stambenom tržištu, koje je neophodno rješavati politikama koje bi trebalo da budu usmjerene na to da se u najvećoj mogućoj mjeri stanovi vrate u stalnu upotrebu i nastanjenost.

Dokumenta “Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem” je uradila Ekonomska komisija za Evropu (UNECE) koja je dio UN. Profili država u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanju zemljištem osmišljeni su kako bi pomogli vladama da poboljšaju učinke javnih politika u sektoru stanovanja, urbanog razvoja i upravljanja zemljištem, kao i da promovišu održivi razvoj. Profil države Crne Gore u oblasti urbanog razvoja, stanovanja i upravljanja zemljištem izrađen je kao odgovor na zahtjev Vlade, upućen posredstvom Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine.

Stanovi rasli brže od broja stanovnika

“Iako je stambeni fond između dva popisa (2011. i 2023) porastao za 26%, stanovništvo je poraslo samo za 2%, a broj domaćinstava za 15%. Dakle, stambeni fond rastao je znatno brže od stanovništva, uz neravnomjernu distribuciju investicija. Statistički podaci ukazuju da je stambena izgradnja najintenzivnija u primorskim opštinama i u Podgorici, dok su opštine u unutrašnjosti zemlje zabilježile smanjenje broja stanova (Andrijevica i Mojkovac) ili tek neznatan rast (Šavnik i Pljevlja, manje od 0,5 %)”, navodi UNECE.

U dokumentu se konstatuje da je broj stanova na 1.000 stanovnika u Crnoj Gori porastao sa 508 u 2011. na 627 u 2023. godini, što predstavlja povećanje od 23 odsto. Istovremeno, taj pokazatelj bio je za 21 odsto veći od prosjeka Evropske unije, gdje je na 1.000 stanovnika dolazilo 517 stanova. Navodi se i da je Crna Gora tokom 2022. godine zabilježila relativno visoku stopu nove stambene izgradnje, jer su završeni stanovi činili 1,7 odsto ukupnog postojećeg stambenog fonda, što je gotovo dvostruko više od prosjeka EU za istu godinu.

Autori navode da je tokom 2023. godine zabilježen blagi pad broja završenih stanova koje su izgradila privredna društva. Istovremeno je evidentiran i pad broja građevinskih dozvola i prijava gradnje u odnosu na vrhunac dostignut 2017. godine. U dokumentu se ocjenjuje da bi jedan od razloga mogao biti usvajanje novog Zakona o uređenju prostora, zbog čega su investitori uoči njegovog stupanja na snagu 2018. godine nastojali da obezbijede dozvole ranije kako bi izbjegli eventualna kašnjenja i neizvjesnost u budućim procedurama.

“Ove pokazatelje stambenog obezbjeđenja potrebno je analizirati u korelaciji sa drugim podacima, kao što su prazne kuće, sekundarne stambene jedinice, stanovi koji se koriste u turističke svrhe poput Airbnb, te napuštene kuće i stanovi. Prema rezultatima popisa sprovedenog 2023, 72,72% stambenog fonda klasifikovano je kao jedinice za stalno stanovanje, u poređenju sa 64% u 2011, što ukazuje na trend smanjenja praznih i privremeno praznih stambenih jedinica, iako taj udio i dalje ostaje visok, 27 %. Međutim, od stanova za stalno stanovanje, samo 75% su nastanjeni stanovi, dok su ostali privremeno prazni ili napušteni, što znači da je od ukupnog broja stanova za stanovanje u Crnoj Gori samo 54% kontinuirano nastanjeno”, naovid se u dokumentu.

Bez kriterijuma za životne uslove

Dalje je ukazano da raspodjela stalno nastanjenih stanova među opštinama značajno se razlikuje i da opštine sa preko 50% stanova koji se ne koriste za stalno stanovanje nalaze se u primorskom regionu, što je razumljivo zbog “kondo-turizma”.

“U sjevernim opštinama glavni uzrok je depopulacija. Žabljak je, na primjer, povećao broj stanova za više od 30% između 2011. i 2023. godine, uprkos smanjenju stanovništva od 18%”, navodi UNECE.

Kada je riječ o životnim uslovima za stanovanje, ističe se da Vlada još nije usvojila standarde za adekvatne životne uslove, kao što su minimalna površina za različite veličine domaćinstava, definicija stambene (pre)naseljenosti po jedinici stana i drugi standardi priuštivosti za osobe sa invaliditetom.

“Još jedan važan indikator za procjenu adekvatnosti životnih uslova jeste pristup izvoru čiste vode. Prema rezultatima popisa sprovedenog 2023. godine, iako 97% stanovništva ima pristup vodosnabdijevanju, samo 81,5 % je priključeno na javni ili opštinski vodovodni sistem, dok se 19,5% stanovništva oslanja na individualne izvore, kao što su hidrofori ili bunar”, navodi UNECE.

U dokumentu je ukazano da stambeni sektor je ključna komponenta crnogorske privrede, jer odražava potražnju za stambenim prostorom i razvoj građevinske industrije.

“U ovom sektoru zabilježen je procvat stambene gradnje, kroz izgradnju objekata kolektivnog stanovanja, luksuznih vila i nekretnina namijenjenih turizmu, što je u najvećoj mjeri podstaknuto rastom turizma, ali i urbanizacijom i stranim investicijama. Stambena izgradnja bila je važan doprinos ekonomskom rastu, uz značajne razvojne projekte u većim gradovima poput Podgorice, Budve i Kotora”, piše u dokumentu.

Autori navode i podatak da je u 2023. godini udio bruto dodate vrijednosti građevinskog sektora zajedno sa djelatnostima u oblasti nekretnina iznosio 8,8% BDP-a, dok je građevinski sektor samostalno doprinio sa 3,5%.

UN traži jednog nosioca stambene politike

UNECE navodi da je stambena politika u Crnoj Gori trenutno fragmentisana između više nacionalnih ministarstava i agencija, što dovodi do preklapanja nadležnosti, ograničene koordinacije i smanjene efikasnosti javnih politika.

“Iako je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine ključna

institucija, i druga ministarstva, uključujući resor socijalne zaštite, i dalje učestvuju u programima povezanim sa stanovanjem. Istovremeno, jedinice lokalne samouprave su zakonski nadležne za urbano planiranje i korišćenje zemljišta, ali se suočavaju sa ograničenim kapacitetima za planiranje, finansiranje i pružanje stambenih usluga”, navodi se u dokumentu.

Istaknuto je da je jačanje institucionalne koordinacije i definisanje pojedinačnih nadležnosti na nacionalnom i lokalnom nivou ključno za djelotvorno sprovođenje stambene politike.

Preporučeno je da se konsoliduje koordinaciju stambene politike u okviru jednog nacionalnog ministarstva ili tijela nadležnog za stanovanje, uključujući socijalno i priuštivo stanovanje, programe renoviranja i unapređenja neformalnih naselja.