Vize bi mogle usporiti novi talas ulaganja: Turci i Rusi drže 57% stranih firmi u Crnoj Gori

Uvođenje viza neće zatvoriti postojeće kompanije niti automatski zaustaviti velike investicione projekte, ali bi moglo smanjiti broj novih preduzetnika, poslovnih dolazaka i kupaca nekretnina. Najizloženiji su mali biznisi i tržište stanova u Podgorici, Budvi i Baru.

Ako nakon 31. oktobra ne bude donijeto drugačije sistemsko rješenje, državljanima Turske, Rusije, Bjelorusije i Saudijske Arabije, kao i određenim kategorijama putnika iz Kine, za ulazak u Crnu Goru biće potrebne vize.

Odluka je dio usklađivanja crnogorske vizne politike sa pravilima Evropske unije, ali će imati i ekonomsku cijenu: dolazi u trenutku kada je Turska postala država sa najvećim brojem vlasnika firmi u Crnoj Gori, dok su ruski državljani, uprkos postepenom odlasku nakon 2022. godine, i dalje na drugom mjestu.

Uvođenje viza samo po sebi ne zabranjuje strancima da osnivaju kompanije, kupuju nekretnine ili ulažu kapital. Ipak, ono uvodi dodatni trošak, proceduru i neizvjesnost u svaki novi poslovni dolazak – od prvog obilaska tržišta i pregovora sa partnerima, do otvaranja računa, kupovine stana ili kontrole radova na investicionom projektu.

Zato bi prvi efekat mogao biti manje vidljiv u velikim investicijama, a mnogo izraženiji u hiljadama malih firmi koje su posljednjih godina osnivali strani državljani radi preseljenja, samozapošljavanja, pružanja IT i konsultantskih usluga, trgovine, ugostiteljstva ili poslovanja nekretninama.

Svaka treća strana firma u turskom vlasništvu

Prema posljednjim uporedivim podacima Monstata, u Crnoj Gori je tokom 2024. godine bilo 29.960 aktivnih poslovnih subjekata u stranom vlasništvu, čak 23,4 odsto više nego godinu ranije.

Turska je u samo jednoj godini preuzela prvo mjesto od Rusije. Broj firmi čiji su vlasnici iz Turske porastao je sa 6.866 na 9.818, odnosno za gotovo 43 odsto.

Istovremeno je broj firmi u ruskom vlasništvu smanjen sa 7.792 na 7.188, ili za oko 7,8 odsto. Broj ukrajinskih firmi porastao je sa 910 na 1.069.

Turski i ruski državljani tako kontrolišu 17.006 aktivnih stranih firmi, odnosno 56,8 odsto ukupnog broja. Kada se dodaju ukrajinski vlasnici, na ove tri zemlje otpada više od 60 odsto svih poslovnih subjekata u stranom vlasništvu.

Geografija njihovog poslovanja takođe pokazuje gdje bi se mogući pad novih dolazaka prvo osjetio. U Podgorici je registrovano 9.952 stranih firmi, u Budvi 9.114, a u Baru 3.582. Upravo su to i najveća tržišta stanova, poslovnih prostora, ugostiteljstva i usluga namijenjenih strancima.

Broj firmi nije isto što i broj velikih investitora

Ipak, skoro 30.000 firmi ne znači da Crna Gora ima toliko velikih ili produktivnih stranih investicija.

Monstatova uža statistika stranih filijala, koja obuhvata kompanije pod većinskom stranom kontrolom i prati njihov stvarni ekonomski učinak, za 2024. godinu obuhvatila je 956 preduzeća koja stvaraju oko 98 odsto vrijednosti proizvodnje stranih kompanija.

Među njima je bilo 100 kompanija pod kontrolom kapitala iz Turske. One su ostvarile promet od oko 106,4 miliona eura i bruto dodatu vrijednost od 32,3 miliona.

Ova razlika pokazuje da ogroman dio od 9.818 turskih, kao i više hiljada ruskih firmi, pripada dugom „repu“ malih i mikropreduzeća. Upravo je taj segment najosjetljiviji na vizne, boravišne i administrativne prepreke.

Velika kompanija koja razvija hotel, stambeni kompleks ili infrastrukturni projekat može angažovati lokalne direktore, advokate i konsultante. Samostalni preduzetnik, vlasnik male trgovine, restorana ili konsultantske firme mnogo teže može da podnese dodatne troškove i neizvjesnost.

Turski kapital je nastavio da raste

Prema analizi podataka Centralne banke koju je objavila Turska privredna komora u Crnoj Gori, direktne investicije iz Turske dostigle su rekordnih 136,2 miliona eura u 2025. godini.

Trend je nastavljen i tokom 2026. U prva četiri mjeseca zabilježen je priliv od 35,28 miliona eura. Od toga se 20,71 milion odnosio na ulaganja u kapital i međukompanijske zajmove, 13,2 miliona na nekretnine, a 1,36 miliona eura na direktna ulaganja u domaća preduzeća i banke.

Ove brojke pokazuju da Turska za Crnu Goru više nije samo turističko ili radno tržište. Postala je važan izvor preduzetničkog kapitala, finansiranja kompanija i tražnje za nekretninama.

Zato efekat viza neće zavisiti samo od toga da li su one formalno uvedene, već i od načina na koji će sistem funkcionisati. Brze elektronske i višekratne poslovne vize vjerovatno bi imale ograničen uticaj. Dugi rokovi, lični dolasci u konzulate i ograničen broj mjesta za predaju zahtjeva mogli bi znatno usporiti nova ulaganja.

Ruski talas već slabi

Ruski državljani bili su među najvažnijim stranim kupcima nekretnina u Crnoj Gori mnogo prije rata u Ukrajini. Prema podacima Uprave za nekretnine iz 2022. godine, bili su vlasnici ili suvlasnici gotovo 19.000 nepokretnosti i oko 3,9 miliona kvadrata zemljišta.

Nakon početka rata uslijedio je novi, drugačiji migracioni talas: pored vlasnika nekretnina i turista, u Crnu Goru su stigli IT stručnjaci, preduzetnici, konsultanti i vlasnici digitalnih biznisa.

CBCG je u izvještaju za 2022. navela da su ruski državljani te godine osnovali približno 4.000 kompanija – sedam puta više nego 2021. godine – i da su činili oko 54 odsto svih novoosnovanih firmi čiji su vlasnici stranci.

Taj talas sada slabi. Broj aktivnih ruskih firmi smanjen je tokom 2024, dok su podaci MUP-a iz 2025. pokazivali da regulisani boravak ima oko 21.000 ruskih državljana, skoro 6.000 manje nego krajem 2023. godine.

Vize bi mogle dodatno ubrzati taj trend, posebno kod ljudi koji održavaju poslovne i privatne veze između više država. Njihov uticaj bi se vjerovatno više osjetio kroz manji broj novih dolazaka i postepenu prodaju dijela nekretnina nego kroz naglo zatvaranje svih postojećih firmi.

Ukrajinci su donijeli novi preduzetnički sloj

Ukrajinski državljani nijesu obuhvaćeni najavljenim ukidanjem bezviznog režima. Crna Gora im je, u skladu sa evropskom praksom, produžila privremenu zaštitu do 4. marta 2027. godine.

Njihovo iskustvo ipak pokazuje koliko migraciona politika može brzo promijeniti malu ekonomiju.

Tokom 2022. godine priliv direktnih investicija iz Ukrajine porastao je 126 odsto, na 26,8 miliona eura. Istovremeno su ukrajinski državljani, zajedno sa Rusima, osnivali kompanije u IT sektoru, stručnim i konsultantskim djelatnostima, trgovini, ugostiteljstvu i nekretninama.

Do sredine 2025. godine bilo je odobreno gotovo 13.000 zahtjeva za privremenu zaštitu, dok je broj aktivnih firmi u ukrajinskom vlasništvu do kraja 2024. porastao na 1.069.

Taj talas povećao je potrošnju, poreske prihode i tražnju za uslugama, ali je istovremeno dodatno opteretio tržište stanova, posebno segment dugoročnog zakupa u Podgorici i na primorju.

Nekretnine bi prve osjetile pad stranih dolazaka

Najosjetljiviji kanal prenosa viznog režima na ekonomiju vjerovatno neće biti industrija ili veliki turistički projekti, već tržište nekretnina.

Stranci su u crnogorske nekretnine od 2022. do 2024. uložili 1,37 milijardi eura. Tokom 2025. ulaganja su dostigla još 497,4 miliona, što znači da je za samo četiri godine u stanove, kuće, apartmane, poslovne prostore i zemljište ušlo gotovo 1,87 milijardi eura stranog kapitala.

Trend pokazuje prve znake usporavanja. Od januara do aprila 2026. stranci su u nekretnine uložili 147,4 miliona eura, osam odsto manje nego godinu ranije. Ipak, nekretnine su i dalje činile više od polovine ukupnog priliva stranih direktnih investicija.

Turski kupci su u tom periodu uložili 13,2 miliona eura, približno devet odsto ukupnih stranih ulaganja u nekretnine. Čak i kada bi njihova tražnja zbog viza značajno pala, to samo po sebi ne bi izazvalo slom tržišta. Ali bi, zajedno sa nastavkom odlaska Rusa i slabijim novim dolascima, moglo da ubrza hlađenje.

Najprije bi bile pogođene kirije, jer zakupci mnogo brže reaguju na promjene migracionih tokova od vlasnika nekretnina. Nakon toga bi pritisak mogao da se prenese na manje stanove i starogradnju u Podgorici, Budvi i Baru – segment koji je bio posebno interesantan strancima koji su se doseljavali i otvarali male firme.

Luksuzni projekti i nekretnine namijenjene međunarodnim kupcima bili bi manje osjetljivi, jer njihova tražnja dolazi sa šireg tržišta, uključujući Srbiju, zemlje EU, SAD, Ujedinjene Arapske Emirate i druge države Bliskog istoka.

Cijene su i dalje na istorijskom maksimumu

Prema posljednjim podacima Monstata, prosječna ugovorena cijena kvadrata u novogradnji u prvom kvartalu 2026. iznosila je 2.445 eura. U Podgorici je dostigla 2.395, a na primorju 2.575 eura.

Monstat upozorava da ovaj podatak obuhvata samo prvi promet stanova u novogradnji i da nije čist indeks ponude i tražnje. Ipak, potvrđuje da se prodaje zaključuju na istorijski visokim nivoima.

Pad broja stranih kupaca zato ne bi nužno izazvao nominalni pad cijena. Realniji prvi scenario je duži period prodaje, više prostora za pregovore, slabiji rast i veća ponuda stanova za dugoročni zakup.

Na strani koja podržava cijene ostaju ograničena ponuda kvalitetnih lokacija, visoki troškovi gradnje, rast stambenih kredita, očekivanje članstva u EU i novi veliki projekti na primorju.

Vize nijesu jedina nova prepreka

Vizni režim dolazi zajedno sa pooštravanjem pravila za regulisanje boravka stranih vlasnika firmi.

Prema izmjenama Zakona o strancima, većinski vlasnici i izvršni direktori će za produženje dozvole za boravak i rad morati da dokažu najmanje 5.000 eura godišnje izmirenih obaveza po osnovu poreza i doprinosa. Primjena tog uslova odložena je do januara 2027.

Cilj je da se smanji broj firmi osnovanih isključivo radi dobijanja boravka, bez stvarne poslovne aktivnosti. Država je navela da je za više od 1.000 stranaca tokom 2025. donijeto rješenje o napuštanju zemlje jer njihove firme nijesu imale ni euro fiskalizovanog prometa niti su dostavljale potrebne izvještaje.

Kombinacija viza i strožih uslova boravka zato može smanjiti broj formalnih i neaktivnih kompanija, što ne mora biti loše za ekonomiju. Rizik je, međutim, da zajedno sa njima budu obeshrabreni i stvarni mali preduzetnici koji uredno posluju, plaćaju poreze i troše prihod u Crnoj Gori.

Najvažniji će biti način primjene

Ekonomski efekat viznog režima može ići u dva pravca.

U blažem scenariju, Crna Gora bi uvela elektronske i višekratne poslovne vize, jasne rokove i dovoljno mjesta za podnošenje zahtjeva u Turskoj i Rusiji. Postojeći investitori sa regulisanim boravkom nastavili bi poslovanje, dok bi pad novih dolazaka bio umjeren.

U nepovoljnijem scenariju, spore i nepredvidive procedure mogle bi preusmjeriti dio preduzetnika prema Srbiji, Albaniji, Bosni i Hercegovini ili drugim državama sa jednostavnijim ulaskom i boravkom. Tada bi se smanjio broj novih firmi, poslovnih putovanja i kupovina nekretnina, a dio postojećih vlasnika mogao bi da razmotri preseljenje poslovanja.

Uvođenje viza, dakle, neće preko noći zaustaviti strani kapital. Ali će ukloniti jednu od važnih prednosti koje je Crna Gora prethodnih godina nudila preduzetnicima iz Turske i Rusije – mogućnost da brzo dođu, upoznaju tržište, otvore firmu i uspostave poslovne veze.

Za državu će pravi izazov biti da ispuni obaveze prema EU, a da administrativnim procedurama ne pretvori usklađivanje vizne politike u nepotrebnu barijeru za provjerene investitore i preduzetnike koji stvarno doprinose ekonomiji.