Koliko se zaista plaćaju stanovi: Crna Gora planira registar prodajnih cijena nekretnina
Crna Gora planira uspostavljanje registra cijena po kojima su nekretnine prodate, kao i sistema masovne procjene njihove tržišne vrijednosti. Za ova dva projekta Srednjoročnim programom radova Uprave za nekretnine za period 2026–2030. predviđeno je ukupno oko 6,24 miliona eura.
Planirane evidencije trebalo bi da omoguće pouzdanije praćenje tržišta i dostupnije informacije o vrijednosti imovine, značajne za građane, investitore, banke i državne institucije.
Prema dokumentu u koji je Investitor imao uvid, razvoj registra prodajnih cijena predviđen je za 2027. godinu, dok su testiranje, instalacija sistema i obuka korisnika planirani za 2028. Program je datiran 23. aprila 2026. godine, a navedeni rokovi predstavljaju plan realizacije.
Cijene nekretnina periodično objavljuje Monstat, na osnovu statističke metodologije koja često odstupa od podataka koje javnost dobija od strane agencija za promet nekretnina.
Evidencija ostvarenih cijena za pouzdaniju sliku tržišta
Za uspostavljanje i održavanje Registra cijena prometovanih nepokretnosti predviđeno je 422.250 eura tokom petogodišnjeg perioda.
Njegov cilj je sistemsko praćenje cijena i analiza tržišta, uz povezivanje podataka o nekretninama, njihovoj lokaciji, pravima na njima i ostvarenim cijenama u određenom periodu.
Za kupce i investitore značaj ovakve evidencije bio bi u mogućnosti da tržište sagledavaju kroz realizovane transakcije, a ne samo kroz iznose koje prodavci traže u oglasima. Obim i način pristupa podacima zavisiće od budućih pravila i tehničkog rješenja.
U dokumentu se navodi da bi centralizovana baza mogla olakšati procedure povezane sa oporezivanjem imovine, prometom nekretnina, eksproprijacijom i hipotekarnim kreditima.
Prvo pravila i povezivanje podataka, zatim novi sistem
U ocjeni postojećeg stanja navodi se da ne postoji regulativa kojom bi bile uređene nadležnosti za uspostavljanje registra i način njegovog vođenja.
Zato program predviđa pripremu pravila, analizu raspoloživih podataka i izradu tehničkih specifikacija. Za 2027. planirani su postupak javne nabavke, razvoj aplikacije i veb-servisa, kao i prenos podataka u novi sistem.
Za ovaj registar nije planirano prikupljanje podataka na terenu. Predviđena je analiza podataka kojima raspolažu nadležne uprave, poreske službe, notari, procjenitelji i drugi subjekti.
Nakon testiranja i instalacije tokom 2028, za posljednje dvije godine programa predviđeni su održavanje i unapređenje sistema.
Za masovnu procjenu vrijednosti 5,8 miliona eura
Poseban, finansijski znatno veći projekat predstavlja uspostavljanje sistema masovne procjene vrijednosti nekretnina, za koji je planirano 5,815 miliona eura.
Dok registar prodajnih cijena evidentira ostvarene transakcije, masovna procjena treba da omogući vrednovanje nekretnina na osnovu jedinstvenih modela, tržišnih podataka i karakteristika imovine.
Uprava u dokumentu navodi da u vrijeme izrade programa nije imala uspostavljen takav sistem niti odgovarajući registar za kontinuirano praćenje tržišnih vrijednosti. Procjene su se obavljale pojedinačno, za konkretne potrebe, prije svega eksproprijaciju, što ne omogućava sveobuhvatan pregled tržišta i jedinstvene standarde procjene.
Plan obuhvata razvoj metodologije, pilot-projekte u odabranim opštinama, povezivanje tržišnih i katastarskih podataka i formiranje registra vrijednosti. Predviđeno je i da se podatak o utvrđenoj vrijednosti nekretnine, zajedno sa datumom procjene, upisuje u katastarsku bazu.
Najveća stavka je priprema podataka, za koju je tokom pet godina planirano pet miliona eura. Ona uključuje podatke o kupoprodajama, zakupu i troškovima gradnje, ali i lokaciji, površini, stanju objekata, infrastrukturi i pristupačnosti.
Među ciljevima su transparentnije tržište i stvaranje osnove za pravičnije i efikasnije oporezivanje imovine. Sam program, međutim, ne utvrđuje nove poreske stope niti iznose budućih obaveza vlasnika.
Cijeli program vrijedan gotovo 46 miliona eura
Ukupna planirana vrijednost Srednjoročnog programa iznosi 45,96 miliona eura. Pored registara, obuhvata modernizaciju geodetsko-katastarskog informacionog sistema, unapređenje evidencija i poboljšanje prostornih kapaciteta Uprave.
U finansijskom planu cjelokupan iznos prikazan je kao budžetsko finansiranje, uz napomenu da se učešće državnog budžeta može smanjiti donacijama i kreditnim sredstvima.
Za tržište nekretnina ključni rezultat bio bi uspostavljanje pouzdane evidencije koja povezuje ostvarene cijene sa karakteristikama imovine. Da bi taj cilj bio ostvaren, program predviđa prethodno uređenje pravila, povezivanje podataka i razvoj potrebnih informacionih sistema.
