Novi udar na novčanike: Minimalna naknada za održavanje zgrada raste 50%

Vlasnici stanova u Crnoj Gori mogli bi da plaćaju najmanje 50 odsto veću mjesečnu naknadu za održavanje stambenih zgrada, dok bi upravnici ubuduće morali da imaju licencu i osiguranje od profesionalne odgovornosti. To predviđa Nacrt zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada, koji je Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine uputilo na javnu raspravu.

Minimalna vrijednost boda za obračun naknade bila bi povećana sa 0,20 na 0,30 eura po kvadratnom metru. To znači da bi vlasnik stana od 50 kvadrata, umjesto dosadašnjih najmanje 10 eura, mjesečno izdvajao najmanje 15 eura. Za stan od 60 kvadrata minimalna obaveza bila bi 18, a za stan od 80 kvadrata 24 eura.

Međutim, sav prikupljeni novac ne bi bio raspoloživ za čišćenje, popravke, servisiranje liftova i druge radove. Nacrt prvi put propisuje da naknada upravniku ne može biti manja od 15 odsto ukupne mjesečne naknade za održavanje, dok predsjedniku skupštine etažnih vlasnika pripada najmanje pet odsto. To znači da bi najmanje petina prikupljenog novca bila namijenjena organima upravljanja zgradom.

Koliko će plaćati vlasnici stanova

Naknada se obračunava po jednom bodu za svaki kvadratni metar neto površine stana ili poslovnog prostora. Za posebne nestambene prostore obračunava se pola boda, što bi pri minimalnoj vrijednosti značilo 0,15 eura po kvadratu.

Skupština etažnih vlasnika može utvrditi i veću vrijednost boda, ali ona ne bi smjela biti niža od 0,30 eura.

U analizi uticaja propisa Ministarstvo navodi primjer zgrade sa 20 stanova prosječne površine od 50 kvadrata. Ukupna minimalna mjesečna izdvajanja porasla bi sa 200 na 300 eura. Od tog iznosa najmanje 45 eura pripalo bi upravniku, a 15 eura predsjedniku skupštine, pa bi za neposredno održavanje zgrade ostalo 240 eura.

Prema proračunu Ministarstva, za održavanje bi tako ostajalo 80 eura više nego pri dosadašnjoj minimalnoj vrijednosti boda i istoj strukturi izdvajanja.

Ministarstvo: Troškovi radova snažno porasli

Predlagač povećanje naknade obrazlaže rastom cijena građevinskog materijala, rada, energenata i usluga od donošenja važećeg zakona 2016. godine.

U RIA analizi se navodi da je prosječna cijena gradnje stanova u Crnoj Gori porasla sa 628 eura po kvadratnom metru u 2016. na 1.724 eura u četvrtom kvartalu 2025. godine, odnosno oko 174,5 odsto.

Ministarstvo smatra da povećanje minimalne mjesečne obaveze od pet eura za stan od 50 kvadrata ne bi predstavljalo veliki udar na kućni budžet, imajući u vidu rast prosječnih zarada. Kao očekivane koristi navode se kvalitetnije održavanje, veća bezbjednost zgrada i očuvanje vrijednosti nekretnina.

S druge strane, sama Vladina analiza među rizicima za primjenu zakona navodi neefikasnu naplatu naknade, nedostatak inspektora, sporo uspostavljanje registara i mogući nedostatak licenciranih upravnika.

Izvršenje nakon tri mjeseca neplaćanja

Nacrt predviđa da zbirni račun sa mjesečnim obavezama svih posebnih djelova zgrade ima svojstvo izvršne isprave.

Ako vlasnik ne plaća naknadu duže od tri mjeseca, upravnik bi bio dužan da u roku od osam dana pokrene postupak izvršenja. Za angažovanje advokata morao bi da dobije saglasnost skupštine. Ako to uradi bez saglasnosti, troškove pravnog zastupnika snosio bi sam.

Obavezno izvršenje nakon tri mjeseca postoji i u važećem zakonu, ali nacrt detaljnije uređuje izdavanje zbirnog računa, njegovu izvršnost i odgovornost upravnika za pokretanje naplate.

Novi vlasnik stana odgovarao bi i za dug prethodnog vlasnika prema stambenoj zgradi, pa bi provjera neizmirenih obaveza trebalo da postane važan dio postupka kupovine nekretnine.

Upravnicima licence, ispit i osiguranje

Upravnik zgrade mogao bi biti privredno društvo, pravno lice, preduzetnik ili fizičko lice koje ispunjava propisane uslove.

Profesionalni upravnik morao bi da ima najmanje četvrti nivo kvalifikacija, završi stručno osposobljavanje i položi ispit koji organizuje Ministarstvo. Morao bi da posjeduje i osiguranje od profesionalne odgovornosti od najmanje 5.000 eura.

Licenca za privredno društvo ili preduzetnika izdavala bi se na pet godina, dok bi licenca fizičkom licu važila neograničeno. Fizičko lice imenovano za upravnika u više od jedne zgrade moralo bi da se registruje kao preduzetnik u roku od 30 dana od imenovanja u drugoj zgradi.

Mandat upravnika trajao bi četiri godine, uz mogućnost ponovnog izbora. Ako etažni vlasnici ne izaberu upravnika, lokalna uprava mogla bi da ga imenuje sa liste licenciranih pružalaca usluga.

Stanari dobijaju bolji uvid u novac zgrade

Upravnik bi morao da vodi elektronsku evidenciju svih uplata i isplata sa zajedničkog računa. Najkasnije do desetog dana u mjesecu morao bi vlasnicima da dostavi bankarski izvještaj za prethodni mjesec.

Vlasnik bi na zahtjev morao da dobije elektronski ili drugi uvid u stanje i promjene na računu u roku od osam dana.

Do 31. marta upravnik bi morao da pripremi godišnji izvještaj sa podacima o prihodima, izvedenim radovima, njihovim cijenama, rashodima i stanju na računu, uz dokaze o utrošenom novcu. Izvještaj bi morao biti objavljen i na oglasnoj tabli.

Sjednice će moći da se održavaju elektronski

Sjednice skupštine etažnih vlasnika mogle bi se održavati putem videokonferencije, elektronske pošte, telefonskih poruka i drugih tehnologija za sastanke na daljinu.

Kvorum bi se računao prema neto površini posebnih djelova. Za većinu odluka bila bi potrebna podrška vlasnika koji posjeduju više od polovine ukupne neto površine.

Ako ni poslije dva poziva nema potrebnog kvoruma, u trećem sazivu odluke bi mogli donositi prisutni vlasnici koji posjeduju više od polovine površine zastupljene na toj sjednici. Time predlagač pokušava da riješi dugogodišnji problem blokiranih skupština zbog nedolaska vlasnika.

Posebna obaveza za vlasnike koji žive van Crne Gore

Vlasnik nekretnine koji nema prebivalište u Crnoj Gori morao bi da imenuje opunomoćenog predstavnika koji bi učestvovao u radu skupštine i u njegovo ime izvršavao prava i obaveze.

Punomoćje bi moralo biti dostavljeno predsjedniku skupštine u roku od osam dana od sticanja vlasništva. Vlasnici koji već imaju nekretninu, a ne žive u Crnoj Gori, predstavnika bi morali imenovati do početka primjene zakona.

Ova odredba posebno je značajna za primorske opštine i stambene komplekse sa velikim brojem vlasnika iz inostranstva.

Investitor plaća održavanje tokom prve godine

Investitor bi bio dužan da zgradu upiše u registar u roku od 30 dana od njenog evidentiranja u katastru.

Istovremeno bi morao da organizuje i snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova tokom prve godine od prenosa vlasništva nad najmanje jednim stanom ili drugim posebnim dijelom na kupca.

Organe upravljanja morao bi da formira u roku od godinu od upisa zgrade u registar. Ako to ne učini, lokalna uprava imenovala bi predsjednika skupštine i upravnika.

Za kršenje ovih obaveza pravnom licu – investitoru prijetila bi kazna od 500 do 10.000 eura.

Kazne do 10.000 eura

Za fizičke vlasnike propisane su kazne od 100 do 2.000 eura za prekršaje poput onemogućavanja pristupa radi hitnih radova, neprijavljivanja opasnih oštećenja, neovlašćenog pregrađivanja zajedničkih djelova ili narušavanja izgleda fasade.

Stambena zgrada, ulaz, lamela ili kompleks mogli bi biti kažnjeni sa 500 do 5.000 eura ako ne formiraju organe upravljanja, nemaju zajednički račun, ne donesu godišnji program održavanja ili ne održe najmanje jednu skupštinu godišnje.

Za upravnika koji je pravno lice predviđene su kazne od 500 do 10.000 eura, uključujući slučajeve neprikazivanja bankarskih izvoda, nepokretanja izvršenja protiv dužnika, neobezbjeđivanja servisa i kontrole liftova ili neizvršavanja hitnih radova.

U nacrtu ostala dva različita roka za plaćanje

Investitor je uočio i važnu neusklađenost u tekstu nacrta. Član 49 navodi da se mjesečna naknada plaća do 15. dana u tekućem mjesecu, dok član 50 propisuje plaćanje do kraja mjeseca za tekući mjesec.

Ova dva roka morala bi biti usklađena prije utvrđivanja konačnog predloga zakona, posebno zato što od datuma dospijeća zavisi obračun kašnjenja i pokretanje postupka izvršenja.

Javna rasprava do 8. septembra

Javna rasprava trajaće do 8. septembra 2026. godine. Okrugli sto biće održan 7. septembra, od 10.30 do 15 časova, u prostorijama Ministarstva u Podgorici.

Primjedbe, predlozi i sugestije mogu se dostaviti Ministarstvu u pisanoj formi ili na adresu elektronske pošte marko.vico@mdup.gov.me.

Riječ je za sada o nacrtu, a ne o važećem zakonu. Ako bude usvojen, zakon će stupiti na snagu osmog dana od objavljivanja u Službenom listu, dok će njegova primjena početi 12 mjeseci kasnije.