U Podgorici stan bez sezone donosi 4,5%, više nego u Kotoru, Tivtu i Herceg Novom

Prema Estitor kvartalnom izvještaju o tržištu nekretnina za drugi kvartal 2026. godine, koji je javno dostupan i obnavlja se svaka tri mjeseca, prosječni bruto prinos od izdavanja stana u Crnoj Gori iznosi 4,4%, dok se po gradovima kreće od 4,1% do 5,1%. Ono što se iz ovih podataka ne vidi jeste da su svi proračuni rađeni na osnovu dvanaest mjesečnih kirija, pa u njima nije uračunat uticaj ljetnje sezone. Na toj istoj osnovi Podgorica bilježi bolji rezultat od Kotora, Tivta i Herceg Novog.

Zarada se obračunava na dvanaest mjeseci

Zarada u izvještaju predstavlja godišnju kiriju podijeljenu cijenom stana. Godišnja kirija se dobija tako što se tražena kirija po kvadratu pomnoži kvadraturom stana i brojem dvanaest. Svaka od tih brojki, dakle, opisuje stan koji ima stanara tokom svih dvanaest mjeseci.

Na primjeru Podgorice, računica izgleda ovako: kirija je 10 eura po kvadratu, prosječan stan ima 58 kvadrata, pa godišnja kirija iznosi 6.960 eura. Cijena tog stana je 154.976 eura. Kada se ova dva iznosa podijele, dobija se 4,5%, što u potpunosti odgovara podacima iz izvještaja. Isti proračun daje objavljene rezultate i u ostalih pet gradova.

Iako u izvještaju ova pretpostavka nije izričito navedena, ona se jasno vidi iz samih podataka. Za kupca je ova informacija važna zato što pokazuje da su svi gradovi mjereni na isti način, bez obzira na to koliko koji grad ima gostiju tokom ljeta. Kompletni podaci po gradovima dostupni su u izvještaju na stranici Tržište Nekretnina Crna Gora.

Od aprila do maja noćenja rastu za 76%, a u Baru za 135%

Dramatičan rast turističkog prometa na primorju iz mjeseca u mjesec jasno je vidljiv. U pet primorskih opština koje izvještaj obuhvata u aprilu je zabilježeno 231.849 noćenja, dok je u maju taj broj dostigao 408.490, što je čak 76% više za jedan mjesec. Aprilski podatak je konačan, a majski Uprava za statistiku objavljuje kao preliminaran; oba su iz Mjesečnog statističkog pregleda br. 7/2026.

Po opštinama je razlika još veća. U Baru je u maju zabilježeno 135% više noćenja nego u aprilu, u Budvi 92%, u Kotoru 87%, u Tivtu 61%, u Herceg Novom 38%.

Bar je najizraženiji primjer: sa 9.872 noćenja u aprilu, taj broj je u maju dostigao 23.211, čime je Bar prestigao Tivat. To pokazuje da ljetnja sezona u ovoj opštini počinje nešto kasnije.

Za jun postoje objavljeni podaci. Uprava za statistiku ih objavljuje kao preliminarne, isto kao i majske. Jun je Baru donio više od deset puta više noćenja u odnosu na april, dok je Budva zabilježila skok od skoro tri puta. Tri mjeseca sa objavljenim podacima jasno pokazuju koliko je promet koncentrisan na ljetnji period. Kakav je stvarni učinak nakon juna, izvještaj za drugi kvartal ne obuhvata.

Podgorica: 4,5% prinosa od izdavanja, bez sezone

Podgorica se u tabeli noćenja uopšte ne pojavljuje, jer nije primorska opština. Prihod od izdavanja u Glavnom gradu ne zavisi od toga koliko je posjetilaca došlo u junu. Stanarina u Podgorici ostaje ista i u februaru i u avgustu.

Tražnja u Glavnom gradu dolazi iz drugih izvora. Podgorica je upravni i poslovni centar, a bruto plate su ovdje u drugom kvartalu porasle za 3,8%, najviše poslije Kotora. Ljudi tu žive i rade tokom cijele godine, pa je i zakup stanova stalan, a ne sezonski.

Dodatna prednost Podgorice je cijena: prosječna cijena kvadrata iznosi 2.672 eura, najniža među šest analiziranih gradova i znatno niža od primorskih. Ujedno ima i najveću ponudu od čak 5.067 oglasa, što čini skoro trećinu ukupne ponude u zemlji. Bruto prinos od 4,5% drugi je po visini među šest analiziranih gradova, ali i jedini koji je potpuno imun na uticaj ljetnje sezone.

Samo u Budvi, gdje je više od polovine primorskih noćenja, zarada je veća

Budva je jedini grad koji premašuje Podgoricu, sa prinosom od 5,1%. Ona je istovremeno i mjesto gdje se uticaj sezone najviše osjeća. U drugom kvartalu zabilježeno je 710.257 noćenja, što čini čak 54,5% noćenja u pet primorskih opština koje izvještaj obuhvata, više nego u preostale četiri zajedno.

Statistika po mjesecima prikazuje sljedeće: 121.796 noćenja u aprilu, 234.315 u maju i 354.146 u junu. U ovim brojkama se odnos cijene i prihoda poklapa. U Budvi kirija iznosi 14 eura po kvadratu, čime je ovaj grad drugi u državi po cijeni izdavanja, dok je po prodajnoj cijeni od 3.309 eura po kvadratu na trećem mjestu po visini. Cjelokupna ponuda Budve objavljena je na stranici Prodaja Nekretnina Budva na Estitoru.

U Kotoru 4,2%, u Tivtu 4,4%, u Herceg Novom 4,1%: niži prinos nego u Podgorici

U Herceg Novom je razlika u odnosu na Podgoricu 0,4%, u Kotoru 0,3%, a u Tivtu svega 0,1%. Sva ova poređenja temelje se na istoj osnovi: dvanaest mjeseci zakupa, jedan stanar i računica u kojoj se zanemaruje uticaj ljetnje sezone. Najbrži rast cijena nekretnina u državi zabilježen je u Kotoru, gdje je kvadrat za godinu dana poskupio 14,8%.

Kirija je najviša u Tivtu, 16 eura po kvadratu

Zarada ne zavisi od same kirije, već od njenog odnosa prema cijeni kvadrata. Tivat bilježi najvišu kiriju u zemlji od 16 eura po kvadratu, ali i najvišu cijenu stana od 4.391 eura. S druge strane, Podgorica bilježi najnižu kiriju od 10 eura, ali ujedno i najnižu cijenu kvadrata od 2.672 eura.

Kada se ti parametri uporede, Podgorica ostvaruje veći procenat. U Kotoru kirija od 13 eura i cijena od 3.701 eura donose prinos od 4,2%, dok u Baru 10 eura kirije i 2.797 eura po kvadratu daju 4,3%.

Isti slučaj uočava se i na nivou čitave države. Prosječna cijena kvadrata u proteklih dvanaest mjeseci porasla je za 1,0%, dok je zarada od izdavanja u istom periodu niža nego godinu ranije. Kirija, dakle, nije pratila rast cijena nekretnina.

Koliko su trenutno garsonjere aktuelne?

Za kratkoročno izdavanje uglavnom se traže mali stanovi, a upravo je u tom segmentu izbor najuži. Prema strukturi ponude, od ukupno 14.645 oglasa, garsonjera je svega 998.

Dominiraju jednosobni stanovi sa 6.213 oglasa i dvosobni sa 5.283, dok je trosobnih 1.947, a četvorosobnih svega 204. Zbog toga je izbor najmanjih stanova izuzetno ograničen, posebno u Kotoru, Baru i Herceg Novom, gdje je i ukupan broj oglasa najniži. Sa sličnim deficitom suočavaju se i oni koji traže veći porodični prostor, jer trosobnih i četvorosobnih stanova zajedno ima manje od 2.200 u cijeloj zemlji.

Izvještaj mjeri dugoročni zakup, ne cijenu noćenja

Važno je napomenuti i šta ovaj izvještaj ne obuhvata. Prikazane kirije odnose se na dugoročni zakup, dok cijena po noćenju za „stan na dan” nije data. Zbog toga se iz ovih podataka ne može izračunati koliki bi prinos donijelo sezonsko izdavanje.

Godišnji prihod za Kotor procjenjuje se na 10.608 eura. Za razliku od zakupa na godinu dana, koji garantuje stabilan priliv, sezonski model mora ostvariti isti rezultat u znatno kraćem roku, što zavisi od popunjenosti i cijene po noćenju, a to su podaci koje ovaj izvještaj ne obuhvata.

Izvjesno je samo da je riječ o dva potpuno različita biznis modela. Dugoročni zakup podrazumijeva jednog stanara i minimalne obaveze nakon potpisivanja ugovora, dok sezonski model zahtijeva kontinuirano oglašavanje, doček gostiju, čišćenje i prihvatanje rizika od praznih mjeseci. Zato je svaka tvrdnja o isplativosti pojedinog modela neosnovana bez dodatnih podataka, koje ovaj izvještaj ne sadrži. U Podgorici, gdje kratkoročni zakup ne diktira ljetnja sezona već poslovne posjete, ponuda je dostupna na stranici Stan na dan Podgorica.

Dok se izdaje dugoročno, prazan mjesec uvijek košta dvanaestinu godine

Dok stan ima dugoročnog zakupca, rizik je svuda sličan. Prazan mjesec odnosi dvanaestinu godišnjeg prihoda, podjednako i u Podgorici i u Budvi, bez obzira na sezonu.

Slika se mijenja onog trenutka kad vlasnik pređe na kratkoročno izdavanje. Tada prihod zavisi od nekoliko mjeseci, jedna slaba sezona pogađa cijelu godinu, dok fiksni troškovi održavanja teku neprekidno.

Izvještaj pri tom bilježi i jedan podatak koji treba čitati pažljivo. Prosječna bruto plata u drugom kvartalu, na godišnjem nivou, pala je u Budvi za 5,7% i u Tivtu za 1,7%, dok je porasla u Kotoru za 6,6%, u Podgorici za 3,8%, u Baru za 1,8% i u Herceg Novom za 0,7%. Taj pad ne dolazi od slabog juna — jun je u Podgorici, Kotoru, Herceg Novom i Tivtu bio najviši mjesec kvartala — nego od neuobičajeno visoke prošlogodišnje osnove: u maju 2025. Budva je bilježila 1.326 eura, a Tivat u aprilu 2025. čak 1.531 euro.

Treba imati u vidu i da tražene cijene ne uključuju pregovarački popust koji u prosjeku iznosi od 5 do 10%. Svaki popust smanjuje početnu investiciju, što automatski povećava stvarni prinos u odnosu na zvaničnu računicu.

U Kotoru je 1.070 oglasa

Na tržištu prednjači Podgorica sa 5.067 oglasa, a slijedi je Budva sa 4.129. Tivat zauzima sredinu sa 2.616 nekretnina u ponudi, dok je na primorju ponuda znatno skromnija: Herceg Novi broji 1.343, Bar 1.179, a Kotor svega 1.070 oglasa.

Za kupce ove brojke donose dvije ključne poruke. U Podgorici i Budvi obilje oglasa omogućava lakše pronalaženje stanova koji odgovaraju i budžetu i preferencijama. S druge strane, u Kotoru, Baru i Herceg Novom uski izbor primorava kupce da prave kompromise i biraju ono što je trenutno dostupno, umjesto idealne nekretnine.

Ipak, velika ponuda ne znači automatski i veliku prodaju. Prosječan oglas ostaje aktivan između 45 i 60 dana prije uklanjanja, pri čemu povlačenje oglasa ne podrazumijeva uvijek realizovanu prodaju. Oglas može biti privremeno povučen ili ponovo objavljen.

Porez na promet je 3% do 150.000 eura, pa progresivno naviše

Zarada od izdavanja računa se na cijenu iz oglasa, a kupac plaća više od nje. Porez na promet je 3% na vrijednost do 150.000 eura pa progresivno naviše, notar od 400 do 700 eura, upis u katastar od 50 do 200 eura. Kod novogradnje u sistemu PDV-a plaća se PDV od 21% umjesto poreza na promet.

Na to mogu doći agencijska provizija od 3 do 6%, koju ne snosi uvijek kupac, i advokat, koji nije obavezan. Stope su svuda iste, ali pošto je porez progresivan, na skuplji stan otpada veći dio cijene. Sve to se plaća odmah, bez obzira na to kako se stan kasnije izdaje.

Cijene u Beogradu na nivou Budve

Za kupce iz Srbije ovo poređenje donosi jasnu sliku. Prosječna cijena kvadrata u Beogradu procjenjuje se na oko 3.300 eura, što je na nivou traženih 3.309 eura u Budvi. Zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda za prvi kvartal ove godine pokazuju da je prosječna ugovorena cijena u Beogradu iznosila 3.080 eura po kvadratu, dok zvanični podaci za drugi kvartal još nisu objavljeni. Kupcima koji teže stabilnom i ravnomjernom godišnjem prilivu, Podgorica nudi isti model poslovanja po znatno nižoj cijeni kvadrata nego Beograd, dok su u Budvi te cijene gotovo izjednačene.

Do kraja godine oko 3.000 eura po baznom scenariju

Nijedna opcija nije sigurna, a raspon između najvišeg i najnižeg scenarija iznosi oko 160 eura po kvadratu. Dok je situacija takva, jedino što se može unaprijed izračunati jeste potencijalni prihod od izdavanja, oslanjajući se na tražene kirije iz oglasa.

Izvještaj donosi tri modela kretanja cijena, sa polaznom cijenom od 2.970 eura po kvadratu. Bazni, koji Estitor ocjenjuje kao najvjerovatniji sa šansom od 55%, vodi do 3.000 eura do kraja 2026. godine. Optimistični nosi 25% vjerovatnoće i projektuje 3.148 eura, dok konzervativni sa 20% šanse predviđa 2.985 eura.

Kome odgovara sezona sa 5,1%, a kome dvanaest jednakih mjeseci sa 4,5%

Kupcu koji želi prihod bez brige o sezonskim oscilacijama, stan u Podgorici donosi prinos od 4,5% i stanara koji plaća tokom cijele godine, po najnižoj cijeni kvadrata u zemlji. Na primorju mu je najbliži Bar: prinos od 4,3% uz najnižu cijenu kvadrata na primorju, 2.797 eura. Tivat ima nešto viši prinos, 4,4%, ali po najvišoj cijeni kvadrata u zemlji od 4.391 eura — što je suprotan profil od onoga koji ovaj kupac traži.

Kupcima usmjerenim na Budvu brojke potvrđuju računicu. Prinos u Budvi iznosi 5,1%, što je najviše u Crnoj Gori, pri čemu taj grad ostvaruje više od polovine svih primorskih noćenja. To je ujedno jedina opština u kojoj se uticaj sezone jasno oslikava i u prihodima i u prometu.

Za kupce zainteresovane za Kotor, Tivat ili Herceg Novi, računica pokazuje da dugoročni zakup donosi manji prinos nego u Podgorici, uprkos znatno skupljem kvadratu.

Kao opcija ostaje i rast vrijednosti nekretnine, ali ni on nije zagarantovan. Izvještaj za prosječan stan vrijedan 190.080 eura daje petogodišnju projekciju od 210.894 eura, uz prosječan rast od 2,1% godišnje.

Za sve tri grupe kupaca važi isto pravilo. Brojke iz izvještaja odnose se isključivo na stanove sa ugovorom na dvanaest mjeseci. Svaki drugi model izdavanja zavisi od parametara kojih u ovom izvještaju nema, pa samim tim i konačna odluka ostaje na kupcu, a ne na procentu iz tabele.

Izvori: Podaci su preuzeti iz kvartalnog izvještaja platforme Estitor o tržištu nekretnina za drugi kvartal 2026. godine (analiziranog 7. avgusta 2026), koji obuhvata tražene cijene i kirije iz oglasa, prosječnu kvadraturu po gradovima, zaradu od izdavanja, broj oglasa ukupno i po strukturi, prosječno vrijeme trajanja oglasa, prognozu sa scenarijima i petogodišnju projekciju. Korišćeni su i podaci Uprave za statistiku Crne Gore (Mjesečni statistički pregled 7/2026) za turistička noćenja u primorskim opštinama i bruto zarade, kao i podaci Republičkog geodetskog zavoda Srbije o ugovorenim cijenama u Beogradu za prvi kvartal 2026. godine, dok je cifra za drugi kvartal procjena bez zvaničnog izvora. Podaci o noćenjima odnose se na pet primorskih opština koje izvještaj obuhvata; Ulcinj nije uključen, zbog čega je ukupan zbir manji od zvaničnog primorskog ukupnog broja. Tražene cijene ne uključuju pregovarački popust koji u prosjeku iznosi od 5 do 10 odsto. Zarada od izdavanja obračunata je na bazi dvanaest mjeseci tražene kirije i ne obuhvata troškove održavanja, poreze niti periode kada je stan prazan (iako izvještaj to ne navodi izričito, računica je provjerena za svih šest gradova). Broj oglasa po strukturi odnosi se samo na stanove obuhvaćene obračunom prosječnih cijena, zbog čega se njihov zbir razlikuje od ukupnog broja aktivnih oglasa. Podaci o turističkom prometu odnose se isključivo na drugi kvartal. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja investicioni savjet niti preporuku.