Akcije ili nekretnine: Gdje uložiti kapital?

Za TF Capital AD piše: Darko Đikanović
analitičar tržišta

U opštem finansijskom smislu, investiranje predstavlja proces ulaganja novca u stvari od vrijednosti sa ciljem ostvarivanja profita. To predstavlja suštinsku komponentu obezbjeđivanja finansijske budućnosti pojedinca i glavni alat generisanja bogatstva. Investiranje je moguće u raznim formama i postoje razne opcije koje se mogu uzeti u obzir. Dvije popularne opcije koja privlače najviše pažnje su investiranje u akcije i investiranje u nekretnine. Obje opcije imaju svoje specifičnosti, prednosti i mane i ključno ih je razumjeti prije donošenja odluke. U ovom članku izlažemo ključne aspekte nužne za razmatranje prilikom investiranja u ove vrste imovine.

Povrat investicije
Istorijski gledano, akcije pružaju veći povrat investicije od nekretnina. Na osnovu zvanično dostupnih podataka, cijene stanova u Podgorici su od 2010. do 2023. rasle prosječnom godišnjom stopom od 4,1% dok je u istom periodu indeks S&P 500 rastao po godišnjoj stopi od 11,4%.

Da smo uložili 100.000 eura u stan u Podgorici početkom 2010, taj stan bi krajem 2023. vrijedio 170.000 eura. Sa druge strane, da smo isti iznos novca uložili u S&P 500, sada bi naša investicija iznosila 406.000 eura.
Ova računica prikazuje isključivo kapitalni rast investicije bez uračunatog prihoda od dividendi odnosno renti u slučaja stana. Uzimajući i ove faktore u obzir, lakše je ostvarivati stabilne mjesečne prihode od nekretnina čiji prosječni prihod od rentiranja iznosi 6% godišnje dok je dividenda kod indeksa S&P 500 u proteklih 12 mjeseci iznosila 1,4%.

Ukupan prihod od rente od trenutka kupovine stana u posmatranom vremenskom periodu bi iznosio otprilike 92.000 eura, dok bi prihod od dividende kod S&P 500 iznosio nekih 60.000 eura. Ova kalkulacija predstavlja aproksimaciju na osnovu navedenog prosječnog povrata od rentiranja i godišnjih dividendi. Ono što je karakteristično kod akcija jeste da se dividende mogu reinvestirati.

Reinvestiranjem se koristi ostvareni prihod za kupovinu dodatnih akcija i samim tim se povećava vrijednost investicije što dalje povećava iznos isplaćenih dividendi. Ukoliko se u našem primjeru dobijena dividenda reinvestira u S&P 500, a takođe se uzmu u obzir i akumulirani prihodi od rente, vremenska vrijednost investicija bi bila sljedeća:

Zahvaljujući „compounding“ efektu, reinvestiranjem dividende vrijednost investicije u S&P 500 raste sa 406.000 eura na 532.000 eura, značajno više nego u prvom primjeru, dok stan u Podgorici, uzevši u obzir akumulirane prihode od rente, na kraju vremenskog perioda vrijedi 261.000 eura. Ovdje je važno napomenuti da nekretnine ne nude mogućnost jednostavnog i brzog reinvestiranja ostvarenih prihoda kao što je to slučaj kod akcija. U ovim kalkulacijama nijesu uzeti u obzir porezi i troškovi ulaganja i održavanja imovine.

Rizik
Sve vrste investiranja sa sobom nose rizik, a nivo rizika varira u zavisnosti od vrste investicionog dobra. Generalno, nekretnine nose manji rizik od akcija jer one predstavljaju korisnu fizičku imovinu čija je vrijednost manje podložna krizama te je manja vjerovatnoća pada u kratkom roku. Cijene akcija, sa druge strane, imaju izraženiju volatilnost te mogu rasti i padati velikom brzinom. Skoriji primjer krize nastale pandemijom COVID-19 najbolje oslikava rizik između ova dva kapitalna ulaganja. U potrazi za sigurnom investicijom u periodu rapidno rastuće inflacije, povišenih kamatnih stopa i ekonomske neizvjesnosti, registrovan je značajan porast ulaganja u nekretnine što je dovelo do rekordnih cijena kako u svijetu tako i u Crnoj Gori. U Podgorici su cijene stanova u protekle dvije godine porasle za 50% dok je S&P 500 u istom periodu ostao na relativno istom nivou s obzirom da je u 2022. pao za 19% dok se već sledeće oporavio rastom od 24%.

Ulaganje u nekretnine često služi kao zaštita u uslovima visoke i uporne inflacije. Nekretnine takođe pružaju i veću kontrolu nad sopstvenom investicijom imajući u vidu da ih je moguće unaprijediti kako bi povećali njihovu vrijednost. U slučaju akcija, vaša investicija je u rukama menadžmenta kompanije u koju ste uložili.

Diversifikacija
Mnogo je lakše diversifikovati svoje investicije u akcije nego u nekretnine. Sa akcijama je moguće uložiti u širok portfolio kompanija ali i indeksnih fondova iz različitih industrija koji omogućavaju diversifikaciju rizika. Sve je to moguće postići uz minimalno truda i vremena, dok sa druge strane diversifikovan portfolio nekretnina zahtijeva značajna finansijska sredstva, vrijeme i trud.

Likvidnost
Ulaganje u akcije nudi veću likvidnost u odnosu na ulaganje u nekretnine. U većini slučajeva, akcije se mogu lako kupiti i prodati, u roku od nekoliko sekundi. Sa druge strane, nekretnine su manje likvidne i teže ih je prodati. Zavisno od slučaja, prodaja nekretnina može trajati mjesecima.

Pristupačnost
Investitori različitih profila i nivoa znanja mogu relativno lako trgovati akcijama. Informacije o kompanijama kojima se javno trguje su široko rasprostranjene dok mnogi mediji pokrivaju sve ostale informacija od značaja za investitore, a takođe postoje i razni alati koji olakšavaju donošenje investicionih odluka. Nasuprot tome, tržište nekretnina je manje transparentno, informacije su nedostupnije i postoje veće barijere ulaska.

Ukupan ulagački kapital i troškovi održavanja
Ulaganje u nekretnine iziskuje veliku količinu novca, a samim tim postoje značajne finansijske barijere prilikom ulaska u ovu vrstu investicije. Sa druge strane, ulaganje u akcije je daleko pristupačnije pogotovo malim investitorima jer je moguće ulagati sa značajno manjom sumom.Takođe, održavanje nekretnina zahtjeva mnogo truda. I u fizičkom i u finansijskom smislu, održavanje nekretnina je zahtjevno jer iziskuje brojne troškove dok je stvar kod akcija mnogo jednostavnija.

Informisanost potencijalnih investitora
Većina aspekata razmotrenih u ovom članku se odnose na razvijena tržišta u kojima su obje vrste ulaganja zastupljene. Ono što je karakteristično za crnogorsko tržište je manja informisanost potencijalnih investitora o načinima i prednostima investiranja u akcije. U Crnoj Gori, nekretnine predstavljaju poznatu teritoriju. Rentiranje nekretnina je vrlo zastupljeno zbog čega je razumljivije i pristupačnije domaćim investitorima. Sa druge strane, investiranje u akcije je manje zastupljeno, manje je aktivnosti i samim tim su investitori manje informisani o ovoj vrsti investicije.

Cjenovna transparentnost
Cijena akcija je u svakom trenutku poznata i lako je odrediti trenutnu vrijednost investicije. Vrijednost nekretnine je teže odrediti i za to je potrebno odraditi analizu tržišta da bi se dobila okvirna vrijednost u određenom vremenskom periodu. U ovom smislu, akcije su transparentnije.

Zaključak
Prilikom odlučivanja između ulaganja u akcije ili nekretnine treba razmotriti niz ličnih faktora od kojih zavisi odluka, kao što su finansijski ciljevi, tolerancija na rizik, vremenski okvir, lične okolnosti i uslovi na tržištu. Neki investitori preferiraju diversifikaciju i likvidnost koje donose akcije i spremni su na veći rizik kako bi ostvarili veći povrat, dok drugi preferiraju posjedovanje materijalne imovine sa stabilnim mjesečnim prihodima i većom kontrolom nad investicijom, što je karakteristično kod nekretnina. Povećati sopstveno bogatstvo moguće je i kroz investiranje u akcije i kroz investiranje u nekretnine, a često je to i kombinacija obje opcije. Ulaganje uvijek nosi određeni nivo rizika i ključno je razmotriti sve faktore prilikom donošenja odluke, a konačni odabir zavisi od preferencija i individualnih karakteristika investitora. Za kraj, dobro izbalansiran i diversifikovan portfolio akcija i nekretnina može predstavljati najsnažniju osnovu za izgradnju dugoročnog bogatstva.

⚠️UPOZORENJE: Sadržaj, vijesti, istraživanja, alati, tržišni podaci i simboli finansijskih instrumenata služe samo u svrhu informisanja i nijesu zamjena za profesionalni savjet. Sve pružene informacije date su u dobroj namjeri, međutim ne dajemo nikakve izjave ili jemstva bilo koje vrste, izričito ili implicitno, u pogledu tačnosti, adekvatnosti, valjanosti, pouzdanosti, dostupnosti ili potpunosti bilo koje informacije u ovom tekstu, našoj web prezentaciji, našim aplikacijama i/ili našim povezanim stranicama na društvenim mrežama.