Porezi na nekretnine u Crnoj Gori: Kako stojimo u Evropi?
Crna Gora nije poreski raj, ali je povoljnija od većeg dijela Evrope za vlasnike nekretnina
Kupovina, posjedovanje, izdavanje i prodaja nekretnine u Crnoj Gori podliježu različitim porezima, ali ukupno opterećenje ostaje umjerenije nego u brojnim evropskim državama. Crna Gora se nalazi približno u sredini ili povoljnijoj polovini evropskih rang-lista, sa porezom na promet od tri do šest odsto, godišnjim porezom od 0,25 do jedan odsto i stopom od 15 odsto na oporezivi prihod od zakupa i kapitalnu dobit.
Vlasnik nekretnine u Evropi gotovo na svakom koraku dolazi u kontakt sa poreskim sistemom – od trenutka kupovine, preko godišnjeg posjedovanja i eventualnog izdavanja, do prodaje stana, kuće ili zemljišta.
Najnovije poređenje Euronewsa, zasnovano na podacima Global Property Guidea za više od 80 država, pokazuje ogromne razlike među evropskim tržištima. Dok se Belgija izdvaja kao jedna od poreski najzahtjevnijih zemalja za vlasnike nekretnina, Kipar i Malta nalaze se na suprotnom kraju ljestvice.
Crna Gora nije među evropskim poreskim ekstremima. Po većini pokazatelja nalazi se približno u sredini rang-lista, odnosno u njihovoj povoljnijoj polovini, posebno kada se poredi sa državama zapadne i sjeverne Evrope.
Četiri poreza koja treba uračunati
Kod ulaganja u nekretninu treba posmatrati četiri različita poreska troška:
- porez koji se plaća prilikom kupovine;
- godišnji porez na nepokretnost;
- porez na prihod od izdavanja;
- porez na kapitalnu dobit prilikom prodaje.
Global Property Guide za Crnu Goru navodi raspon poreza na promet od tri do šest odsto, godišnji porez od 0,25 do jedan odsto, kao i stope od 15 odsto na prihod od rente i kapitalnu dobit.
Ipak, prosto poređenje nominalnih procenata može dovesti do pogrešnog zaključka. Države ne koriste istu poresku osnovicu, a u Crnoj Gori postoje rashodi, oslobođenja i progresivni pragovi koji stvarno opterećenje mogu učiniti znatno nižim od istaknute stope.
Kupovina: Najskuplje nekretnine nose veći porez
Crna Gora primjenjuje progresivni porez na promet nepokretnosti, sa stopama od 3, 5 i 6 odsto po vrijednosnim razredima, godišnji porez od 0,25 do 1 odsto tržišne vrijednosti, te stopu od 15 odsto na oporezivi prihod od zakupa i ostvarenu kapitalnu dobit.
Za nepokretnost vrijednu do 150.000 eura plaća se tri odsto. Na vrijednost iznad 150.000 eura plaća se 4.500 eura, plus pet odsto na dio cijene iznad tog praga. Kod nepokretnosti skupljih od 500.000 eura obračunava se 22.000 eura, plus šest odsto na dio vrijednosti iznad pola miliona.
To znači da kupac nekretnine vrijedne 300.000 eura plaća 12.000 eura poreza, odnosno efektivno četiri odsto cijene. Kod nekretnine od 500.000 eura račun iznosi 22.000 eura ili 4,4 odsto, dok se za nekretninu vrijednu 750.000 eura plaća 37.000 eura, odnosno nešto manje od pet odsto ukupne vrijednosti.
Stopa od šest odsto, dakle, ne primjenjuje se na cjelokupnu cijenu, već samo na dio vrijednosti iznad 500.000 eura.
Crna Gora je po tom kriterijumu povoljnija od Belgije, gdje porez može dostići 12,5 odsto, Ujedinjenog Kraljevstva sa najvišom stopom od 12 odsto, Holandije sa 10,4 odsto i Luksemburga sa deset odsto. Istovremeno je skuplja od Estonije i Češke, koje nemaju porez na prenos nekretnine, kao i Litvanije, gdje je opterećenje oko 0,4 odsto. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
Kod prvog prenosa novoizgrađenih objekata na koji se obračunava PDV ne plaća se i porez na promet nepokretnosti, što je važna razlika između kupovine novogradnje od investitora i kupovine već korišćenog stana.
Godišnji porez: Važno je što se računa tržišna vrijednost
Godišnji porez na nepokretnosti u Crnoj Gori iznosi od 0,25 do jedan odsto tržišne vrijednosti, a konkretnu stopu i korektivne faktore određuje lokalna samouprava.
Za nekretninu procijenjenu na 300.000 eura, teorijski raspon godišnjeg poreza bio bi između 750 i 3.000 eura, prije primjene lokalnih kriterijuma, umanjenja ili uvećanja.
Crna Gora ovdje nije nužno povoljnija od svih država sa većim nominalnim stopama. U Španiji, na primjer, maksimalna stopa može dostići 4,8 odsto, ali se uglavnom obračunava na katastarsku vrijednost, koja je često znatno niža od tržišne cijene.
Slično je u Francuskoj i Belgiji, gdje se koriste posebne procijenjene ili istorijske vrijednosti. Zato vlasnik nekretnine u državi sa formalno višom stopom ne mora automatski plaćati veći iznos od vlasnika uporedive nekretnine u Crnoj Gori.
Izdavanje: Stopa je 15 odsto, ali stvarni teret može biti 10,5 odsto
Global Property Guide Crnu Goru svrstava među države sa stopom od 15 odsto na prihod od izdavanja. Sa tom stopom Crna Gora se nalazi približno u sredini evropske liste, u grupi sa Češkom, Maltom, Mađarskom i Litvanijom.
Međutim, crnogorski zakon predviđa da se porez od 15 odsto ne obračunava nužno na ukupan bruto prihod, već na oporezivi prihod nakon priznatih rashoda.
Kada vlasnik nema dokumentovane stvarne troškove, priznaju mu se standardni rashodi od 30 odsto prihoda. To praktično znači da efektivni porez može iznositi 10,5 odsto bruto rente.
Na primjer, kod mjesečne kirije od 1.500 eura godišnji bruto prihod iznosi 18.000 eura. Nakon odbitka standardnih rashoda od 5.400 eura, oporeziva osnovica iznosi 12.600 eura, a porez 1.890 eura.
Za izdavanje soba, apartmana, kuća i stanova turistima mogu biti priznati i veći standardni rashodi – 50 odsto ako je plaćena boravišna taksa, odnosno 70 odsto ako su ispunjeni propisani uslovi saradnje sa turističkom agencijom ili lokalnom turističkom organizacijom.
U najpovoljnijem od tih slučajeva efektivno poresko opterećenje može pasti na 4,5 odsto bruto prihoda.
To Crnu Goru čini znatno povoljnijom od Danske, gdje porez na niže prihode od rente dostiže 42,11 odsto, Holandije sa 36 odsto i Finske sa 30 odsto. Kod visokih prihoda od izdavanja Belgija dolazi do 47,27 odsto, a Danska do 43,22 odsto.
Prodaja: Kapitalna dobit oporezuje se po stopi od 15 odsto
Kapitalna dobit ostvarena prodajom nepokretnosti u Crnoj Gori oporezuje se po stopi od 15 odsto. Dobit predstavlja razliku između prodajne i nabavne cijene, uz mogućnost priznavanja dokumentovanih troškova rekonstrukcije i prodaje.
Na dobit od 250.000 eura porez bi, bez oslobođenja, iznosio 37.500 eura.
To je višestruko manje od potencijalnog računa u Danskoj, gdje bi porez na isti iznos dobiti, po najvišoj stopi od 52,07 odsto, mogao premašiti 130.000 eura.
Crnogorski zakon predviđa i važna oslobođenja. Kapitalna dobit se, između ostalog, ne oporezuje ako je nekretnina služila poreskom obvezniku kao jedino i glavno mjesto stanovanja, kao ni kod određenih prenosa između bračnih ili životnih partnera i poklona srodnicima prvog nasljednog reda.
Crna Gora konkurentna, ali nije poreski raj
Kada se saberu četiri vrste opterećenja, Crna Gora se može ocijeniti kao poreski relativno konkurentno evropsko tržište nekretnina, ali ne i kao zona bez značajnih troškova.
Najveće prednosti su predvidiva stopa na kapitalnu dobit, mogućnost odbijanja rashoda kod izdavanja i niže opterećenje rente nego u većem dijelu zapadne i sjeverne Evrope.
Slabije tačke su godišnji porez koji se obračunava prema tržišnoj vrijednosti i rast poreza na promet kod luksuznih i veoma skupih nekretnina.
Za investitora je zato važnije da izračuna efektivni poreski račun za konkretnu nekretninu nego da se osloni samo na nominalnu stopu. Stan od 150.000 eura, turistički apartman od 300.000 eura i vila od dva miliona eura u Crnoj Gori nemaju ni približno isti poreski profil.
Upravo to je i glavni zaključak evropskog poređenja: cijena nekretnine je samo početni iznos, dok se stvarna isplativost ulaganja vidi tek kada se uračunaju svi porezi od kupovine do konačne prodaje.
