AI data-centri se udaljavaju od velikih gradova: Struja diktira novu investicionu mapu Evrope

Nova generacija evropskih data-centara biće građena više nego tri puta dalje od velikih gradova nego prethodnih godina. Eksplozija vještačke inteligencije pretvara dostupnu električnu energiju i zemljište u ključne faktore za privlačenje milijardi eura investicija.

Evropski data-centri decenijama su se razvijali u blizini najvećih poslovnih i finansijskih središta, gdje se nalaze kompanije, korisnici i glavne telekomunikacione mreže. Ekspanzija vještačke inteligencije sada mijenja tu logiku i crta potpuno novu mapu ulaganja u digitalnu infrastrukturu.

Veliki kampusi namijenjeni razvoju i obučavanju AI modela više ne moraju biti neposredno uz London, Frankfurt, Amsterdam, Pariz ili Dablin. Njihovi investitori prvenstveno traže lokacije na kojima mogu brzo dobiti ogromne količine električne energije, dovoljno zemljišta i sigurnost da projekat neće godinama čekati na dozvole i priključenje na mrežu.

Prema podacima konsultantske kompanije JLL, veliki data-centri planirani za period od 2026. do 2028. godine biće u prosjeku udaljeni 175 kilometara od glavnih evropskih tržišta. Objekti završeni između 2022. i 2025. godine bili su udaljeni svega 46 kilometara.

Drugim riječima, nova generacija data-centara gradiće se gotovo četiri puta dalje od velikih gradova.

Data-centri idu tamo gdje ima struje

Pristup električnoj energiji postao je važniji od tradicionalne blizine korisnicima. Razlog je to što AI infrastruktura zahtijeva znatno veće lokacije i mnogo više energije od klasičnih korporativnih data-centara.

„Data-centri se dovode tamo gdje je energija, a ne obrnuto“, sažeo je novu logiku tržišta Assad Noori, direktor JLL-a za data-centre u Evropi, na Bliskom istoku i u Africi.

Promjena je posebno vidljiva u strukturi budućih projekata. Objekti koji se razvijaju na potpuno novim, neizgrađenim lokacijama čine 39 odsto evropskog razvojnog portfolija za period od 2026. do 2028. godine. Među projektima završenim tokom prethodne tri godine njihov udio bio je svega osam odsto.

Istovremeno, udio data-centara planiranih u gradskim jezgrima trebalo bi da padne sa 13 na svega pet odsto. Većina novih kapaciteta nalaziće se na industrijskim lokacijama, periferiji gradova ili u područjima koja do sada nijesu bila prepoznata kao centri digitalne ekonomije.

Prema podacima kompanije DC Byte, od devet predloženih evropskih data-centara snage veće od jednog gigavata, samo je jedan planiran u blizini velikog grada – Pariza. Ostali su raspoređeni od ruralnih djelova Španije do sjevera Švedske. Reuters

Zemljište sa strujom postaje nova vrijedna imovina

Na tržištu više nije presudna samo cijena građevinskog zemljišta. Investitori traže takozvano „powered land“ – zemljište sa obezbijeđenim ili realno dostupnim priključenjem na električnu mrežu.

Vrijednost takvih lokacija drastično se razlikuje širom Evrope. U pet vodećih evropskih centara – Londonu, Frankfurtu, Amsterdamu, Parizu i Dablinu – prosječna cijena zemljišta sa dostupnom energijom iznosi oko 2,36 miliona eura po megavatu IT kapaciteta.

U sekundarnim gradovima poput Kopenhagena, Varšave i Milana prosjek je oko 978.000 eura, dok se u manjim tržištima spušta na približno 512.000 eura. U pojedinim područjima oko Bordoa takvo zemljište može se pronaći i za oko 200.000 eura po megavatu.

Amsterdam je najskuplji sa približno 2,7 miliona eura po megavatu, ispred Londona sa 2,6 miliona i Frankfurta sa 2,5 miliona eura.

Razlika u cijeni, međutim, nije jedini razlog udaljavanja od velikih gradova. U razvijenim centrima nedostaje slobodnog zemljišta, postupci izdavanja dozvola su složeni, a čekanje na priključenje na električnu mrežu može trajati godinama.

Prema JLL-u, prosječno čekanje na priključenje u primarnim tržištima već premašuje četiri godine, dok za pojedine projekte može biti znatno duže. Investitoru koji ulaže milijarde brzina dobijanja energije zato može biti važnija od same cijene zemljišta.

Tržište vrijedno tri biliona dolara

Promjenu pokreće nezapamćena količina kapitala usmjerena u vještačku inteligenciju. JLL procjenjuje da će četiri najveće svjetske kompanije za cloud infrastrukturu tokom 2026. godine investirati oko 725 milijardi dolara, čak 77 odsto više nego prošle godine.

Najveći dio tog novca biće potrošen na računarsku infrastrukturu za AI i data-centre.

Do 2030. godine vještačka inteligencija mogla bi činiti polovinu svih aktivnosti koje se obavljaju u svjetskim data-centrima. Globalni kapacitet sektora mogao bi se udvostručiti, uz izgradnju gotovo 100 gigavata novih kapaciteta.

Za taj investicioni ciklus biće potrebno do tri biliona dolara. Od tog iznosa, oko 1,2 biliona moglo bi biti pretvoreno u novu vrijednost nekretnina, dok će dodatnih jedan do dva biliona biti uloženo u grafičke procesore, servere, mrežnu opremu i ostalu tehnologiju. JLL

Prosječni trošak izgradnje data-centra, bez najskuplje računarske opreme zakupaca, trebalo bi ove godine da poraste na 11,3 miliona dolara po megavatu. Opremanje AI infrastrukture može koštati još do 25 miliona dolara po megavatu.

Zbog tolikih iznosa data-centri više nijesu samo tehnološki objekti. Postali su jedna od najbrže rastućih klasa nekretnina i važan dio energetskog, građevinskog i finansijskog tržišta.

Veliki gradovi ipak neće izgubiti značaj

Pomjeranje novih AI kampusa ne znači da će tradicionalni evropski centri ostati prazni. London, Frankfurt, Amsterdam, Pariz i Dablin zajedno imaju oko 3,8 gigavata aktivnog kapaciteta, više nego dvostruko u odnosu na 2019. godinu.

Dodatnih 1,4 gigavata je u izgradnji, a oko dva gigavata u fazi planiranja. Stopa raspoloživog kapaciteta iznosi svega 6,4 odsto, dok je u Frankfurtu pala na samo 3,1 odsto.

Klasične cloud usluge, finansijske transakcije i aplikacije koje zahtijevaju trenutni odgovor i dalje moraju ostati blizu velikih centara i korisnika.

Međutim, obučavanje velikih AI modela može se obavljati na udaljenijim lokacijama. Takvi kampusi često zahtijevaju kapacitet od najmanje 100 megavata, što ih čini nepraktičnim za gradove u kojima se za istu energiju takmiče stanovništvo, industrija, javne službe i druga infrastruktura.

JLL zato očekuje da će više od polovine budućeg evropskog rasta AI kapaciteta biti ostvareno u nordijskim i sekundarnim tržištima. JLL-ov izvještaj za EMEA

Prilika za manje sredine, ali ne bez rizika

Dolazak velikog data-centra može donijeti milijarde eura investicija, građevinske poslove, poreske prihode i modernizaciju energetske i telekomunikacione infrastrukture. Zbog toga manje razvijeni regioni sve aktivnije nude zemljište i podsticaje globalnim tehnološkim kompanijama.

Ipak, korist za lokalnu zajednicu nije automatska. Data-centri troše ogromne količine struje, a pojedini sistemi hlađenja zahtijevaju i značajne količine vode. Projekti mogu izazvati protivljenje stanovništva ako ugrožavaju prirodna područja ili raspoloživu energiju za domaćinstva i postojeću privredu.

Broj stalnih radnih mjesta nakon završetka gradnje takođe je znatno manji nego kod klasičnih industrijskih pogona slične investicione vrijednosti. Države zato moraju pažljivo procijeniti odnos između uloženih resursa i dugoročnih koristi.

Ima li Crna Gora šansu?

Promjena investicione mape teoretski otvara prostor i za manje zemlje koje raspolažu zemljištem, obnovljivim izvorima energije i dobrom međunarodnom telekomunikacionom povezanošću.

Za Crnu Goru, međutim, sama mogućnost proizvodnje zelene energije nije dovoljna. Potencijalni investitor morao bi dobiti dugoročno pouzdano napajanje velikog kapaciteta, brz priključak na prenosnu mrežu, odgovarajuće optičke veze, urbanističku sigurnost i održivo rješenje za hlađenje.

To znači da privlačenje data-centara mora biti dio koordinisane energetske, digitalne i prostorne politike, a ne samo ponuda jeftinog zemljišta.

Nova evropska trka više se ne vodi isključivo između najvećih gradova. Vodi se između lokacija koje mogu ponuditi tri stvari koje su AI industriji postale presudne – mnogo energije, dovoljno prostora i mogućnost da se projekat realizuje bez višegodišnjeg čekanja.