Da li Crna Gora previše zavisi od nekretnina?

Crna Gora ne zavisi od nekretnina na način da je cijela ekonomija „građevinski sektor“. Ali zavisi od nekretnina mnogo više nego što bi zdrava, diverzifikovana ekonomija trebalo da zavisi. To se vidi kroz tri kanala: cijene stanova, strane direktne investicije i rezultate najvećih kompanija.

Prema Monstatu, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u 2025. godini iznosila je 2.200 eura. U Podgorici je prosjek bio 2.127 eura, u primorskom regionu 2.412 eura, u središnjem regionu 1.202 eura, a na sjeveru 1.533 eura. Ako se gledaju samo tržišne prodaje privrednih društava, bez solidarne stambene izgradnje, prosječna cijena kvadrata bila je još viša — 2.285 eura.

Istovremeno, Centralna banka Crne Gore bilježi da su ulaganja stranaca u nekretnine u 2025. godini dostigla 497,4 miliona eura, što je rast od 9,24 odsto u odnosu na 2024. godinu. To znači da je gotovo pola milijarde eura stranog kapitala završilo u stanovima, apartmanima, kućama, zemljištu i drugim nepokretnostima.

Drugim riječima: nekretnine su jedan od najvažnijih ekonomskih motora Crne Gore — ali i jedan od najvećih rizika.

Šta pokazuju bilansi 100 najvećih firmi

Podaci iz finansijskih iskaza 100 najvećih crnogorskih kompanija za 2025. godinu pokazuju da građevinsko-nekretninski blok ima vrlo ozbiljnu težinu u privredi.

U širem smislu, ako se zajedno posmatraju firme iz oblasti izgradnje stambenih i nestambenih objekata, trgovine građevinskim materijalom, upravljanja nekretninama i izgradnje puteva, taj segment ostvario je:

To nije najveći sektor po zaposlenosti — trgovina je tu daleko ispred. Ali je građevinsko-nekretninski sektor jedan od najprofitabilnijih i najuticajnijih u zemlji.

Uži sektor izgradnje stambenih i nestambenih zgrada imao je devet kompanija među 100 najvećih. One su zajedno ostvarile 433,6 miliona eura prihoda, 43,7 miliona eura neto dobiti i zapošljavale 526 radnika.

To govori mnogo: gradnja zgrada ne zapošljava ogroman broj ljudi direktno, ali generiše velike prihode i visoku dobit po zaposlenom. To je tipično za sektor u kojem vrijednost ne dolazi samo iz rada, već iz lokacije, zemljišta, cijene kvadrata, investicionog ciklusa i pristupa kapitalu.

Ko u građevinarstvu najviše zarađuje

U bilansima se jasno vidi razlika između kompanija koje imaju veliki promet i onih koje imaju najveću profitabilnost.

Bemax je najveći po prihodu u grupi građevinskih firmi, sa 93,7 miliona eura prometa, ali neto dobit od 2,9 miliona eura pokazuje da veliki obim radova ne znači automatski i najveću zaradu.

Zetagradnja je, s druge strane, profitni lider: uz 46,5 miliona eura prihoda, ostvarila je 16,1 milion eura neto dobiti. To je izuzetno snažan rezultat, naročito imajući u vidu da kompanija ima 82 zaposlena.

PM 4.1 je takođe vrlo profitabilan igrač, sa 84,6 miliona eura prihoda i 11 miliona eura dobiti, dok je KIPS Gradnja sa 28,6 miliona eura prihoda ostvarila čak 7,4 miliona eura dobiti.

Zaključak je jasan: u Crnoj Gori se ne zarađuje jednako od svake vrste gradnje. Infrastrukturni i izvođački poslovi često nose veliki promet, ali niže marže. Stambeno-poslovna gradnja, posebno na atraktivnim lokacijama, može donijeti znatno veću profitabilnost.

Drugi krug zarade: Građevinski materijal

Nekretninski ciklus ne puni samo bilanse investitora i izvođača. Veliki dio novca odlazi i u trgovinu građevinskim materijalom, sanitarijama, drvetom, opremom i pratećim proizvodima.

Pet kompanija iz ove djelatnosti među 100 najvećih ostvarilo je 207,1 milion eura prihoda, 14,3 miliona eura neto dobiti i zapošljavalo 806 radnika.

Ovo je važan podatak jer pokazuje da građevinski bum ima širi ekonomski efekat. Kada se gradi više stanova, hotela, poslovnih prostora i infrastrukture, ne zarađuju samo investitori, već i dobavljači materijala, opreme, transporta, logistike i usluga.

To je dobra strana sektora: građevinarstvo ima snažan multiplikativni efekat.

Ali postoji i slabija strana: veliki dio materijala, opreme i završnih proizvoda se uvozi. Zato dio novca koji se stvori u građevinskom ciklusu brzo izlazi iz zemlje kroz uvoz.

Strani kapital najviše voli nekretnine

Najprecizniji pokazatelj zavisnosti Crne Gore od nekretnina dolazi iz strukture stranih direktnih investicija.

CBCG navodi da je ukupan priliv stranih direktnih investicija u 2025. godini iznosio 1,018 milijardi eura, dok je neto priliv bio 530,7 miliona eura. U okviru vlasničkih ulaganja, investicije u kompanije i banke iznosile su 131,8 miliona eura, dok su ulaganja u nekretnine bila 497,4 miliona eura.

To znači da su stranci u nekretnine uložili gotovo 3,8 puta više nego u kompanije i banke.

To je možda najvažnija rečenica cijelog teksta.

Jer ako strani kapital dominantno kupuje stanove, apartmane i zemljište, a znatno manje ulaže u proizvodnju, tehnologiju, industriju, izvoz ili nova radna mjesta, onda ekonomija dobija novac — ali ne dobija dovoljno razvojne dubine.

Cijene stanova su istorijski visoke

Centralna banka je u makroprudencijalnoj analizi upozorila da su na kraju drugog kvartala 2025. sistemski rizici bili umjereni, ali da se najznačajniji rizici odnose na rast cijena na tržištu nekretnina i snažan kreditni rast. CBCG navodi i da su cijene nekretnina dostigle istorijski maksimum, uz određenu precijenjenost.

To je izuzetno važna institucionalna ocjena. Ona ne znači da će tržište nužno pasti, ali znači da su rizici porasli.

CBCG dodatno objašnjava da su vodeći faktor rasta cijena bile strane direktne investicije u nekretnine. U periodu od 2022. do 2024. godine one su iznosile 1,37 milijardi eura, odnosno prosječno 6,7 odsto nominalnog BDP-a godišnje. U prvoj polovini 2025. ulaganja u nekretnine iznosila su 228,9 miliona eura, odnosno 6,4 odsto polugodišnjeg BDP-a.

Pored stranih ulaganja, na rast cijena uticali su i stambeni krediti. CBCG navodi da su stambeni krediti stanovništva na kraju juna 2025. imali godišnju stopu rasta od 17,7 odsto, dok je njihov kumulativni rast u odnosu na kraj 2020. iznosio 73,9 odsto.

To znači da tržište nekretnina ne guraju samo strani kupci, već i domaći kreditni ciklus.

Koliko stanova Crna Gora već ima?

Podaci Popisa 2023. dodatno komplikuju sliku.

U Crnoj Gori je popisano 392.909 stanova. Od toga se 72,72 odsto koristi za stalno stanovanje, 4,26 odsto samo za obavljanje djelatnosti, 22,67 odsto za sezonsko korišćenje, dok je za 0,35 odsto stanova način korišćenja nepoznat.

Još važnije, među stanovima za stalno stanovanje, 24,92 odsto su privremeno nenastanjeni ili napušteni stanovi.

To znači da Crna Gora istovremeno ima skupe stanove, snažnu gradnju, veliki broj sezonskih i praznih stanova — i sve teže dostupno stanovanje za dio domaćeg stanovništva.

To je paradoks tržišta: gradi se mnogo, ali se ne rješava nužno stambeno pitanje građana.

Zašto su nekretnine dobre za ekonomiju

Ne treba upasti u zamku da je rast sektora nekretnina sam po sebi loš. Naprotiv, u maloj ekonomiji poput crnogorske, nekretnine imaju nekoliko važnih pozitivnih efekata.

Prvo, privlače strani kapital. Novac koji dolazi kroz kupovinu nekretnina pomaže platnom bilansu, puni devizni priliv i podržava potrošnju.

Drugo, pokreću građevinarstvo. Monstatovi podaci za 2025. pokazuju da je građevinska aktivnost rasla: u četvrtom kvartalu vrijednost izvršenih građevinskih radova bila je 5,9 odsto veća nego u istom kvartalu 2024, dok je u odnosu na treći kvartal 2025. bila veća 12,1 odsto.

Treće, nekretnine pokreću povezane sektore: banke, notare, projektante, arhitekte, agencije, trgovinu materijalom, transport, opremanje enterijera, namještaj i turizam.

Četvrto, velike investicije u nekretnine mijenjaju izgled gradova, podižu vrijednost prostora i mogu povećati kvalitet turističke ponude.

Zato pitanje nije da li su nekretnine važne. Jesu. Pitanje je da li su postale previše važne.

Zašto je prevelika zavisnost rizična

Problem nastaje kada nekretnine postanu zamjena za razvojnu strategiju.

Ako ekonomija previše zavisi od prodaje stanova, apartmana i zemljišta, ona postaje osjetljiva na nekoliko rizika.

Prvi je rizik pada tražnje. Ako strani kupci uspore, ako se promijene geopolitičke okolnosti, ako kamate porastu ili ako region postane manje atraktivan, tržište može brzo izgubiti zamah.

Drugi je rizik cijena. Kada cijene stanova rastu brže od plata, domaće stanovništvo se istiskuje sa tržišta. To posebno pogađa mlade porodice, zaposlene u javnom sektoru i ljude koji nemaju naslijeđenu imovinu.

Treći je rizik produktivnosti. Kupovina stana ne stvara sama po sebi novu proizvodnju, novu tehnologiju ili izvoznu sposobnost. Ona može donijeti kapital, ali ne mora donijeti nova radna mjesta visoke dodate vrijednosti.

Četvrti je rizik prostora. Crna Gora ima ograničen obalni i urbani prostor. Ako se najvrjedniji prostor troši bez jasne urbanističke, infrastrukturne i ekološke politike, kratkoročni profit može ostaviti dugoročne troškove.

Peti je fiskalni rizik. Kada država i opštine naviknu na prihode od gradnje, komunalija, PDV-a i transakcija nekretnina, javne finansije mogu postati zavisne od ciklusa koji nije garantovan.

Šta sektor nekretnina govori o crnogorskoj privredi

Nekretnine su ogledalo crnogorskog ekonomskog modela.

One pokazuju da zemlja ima atraktivnost, kapitalni priliv, turističku privlačnost, obalu, sigurnost valute i interes stranaca. Ali pokazuju i da ekonomija nema dovoljno snažnu proizvodnu, tehnološku i izvoznu bazu.

U bilansima 100 najvećih firmi vidi se da građevinsko-nekretninski blok ima značajan profit i snažan promet, ali ne i masovnu zaposlenost. U zvaničnoj statistici vidi se da cijene stanova dostižu istorijske nivoe. U platnom bilansu vidi se da stranci mnogo više ulažu u nekretnine nego u kompanije. U popisu se vidi da značajan dio stanova nije stalno naseljen.

Sve zajedno vodi do jednog zaključka: Crna Gora ne treba da zaustavlja razvoj nekretnina, ali mora da prestane da ga posmatra kao dovoljan dokaz ekonomskog uspjeha.

Šta treba uraditi

Crnoj Gori nije potrebna politika protiv nekretnina. Potrebna joj je politika koja će novac iz nekretninskog ciklusa pretvoriti u širi razvoj.

Prvo, potrebno je više ulaganja u proizvodne i izvozne sektore. Ako strani kapital već dolazi, cilj treba da bude da veći dio završi u kompanijama, tehnologiji, energetici, logistici, prehrambenoj industriji i uslugama visoke dodate vrijednosti.

Drugo, treba razviti ozbiljnu stambenu politiku. Tržište luksuznih i investicionih stanova ne rješava problem dostupnog stanovanja. Potrebni su modeli dugoročnog zakupa, priuštive stanogradnje, javno-privatnih partnerstava i ciljanih programa za mlade porodice.

Treće, urbanizam mora biti razvojni, a ne samo administrativni alat. Svaki veliki projekat mora imati odgovor na pitanja: infrastruktura, škole, vrtići, saobraćaj, parking, voda, kanalizacija, energetska mreža i javni prostor.

Četvrto, treba pažljivo pratiti kreditni rizik. CBCG već upozorava na rast cijena nekretnina i snažan kreditni rast, što znači da bankarski sektor mora ostati oprezan kod stambenog i hipotekarnog kreditiranja.

Peto, treba više transparentnosti tržišta. Crnoj Gori su potrebni bolji, redovniji i javno dostupni podaci o stvarnim kupoprodajnim cijenama, strukturi kupaca, broju praznih stanova, rentiranju i prostornoj koncentraciji gradnje.

Dobro je što nekretnine rastu, loše je ako rastu same

Da li Crna Gora previše zavisi od nekretnina?

Da — ako se nekretnine posmatraju kao glavni razvojni motor.

Ne — ako se koriste kao izvor kapitala za širu transformaciju ekonomije.

Sektor nekretnina donosi novac, profit, investicije i aktivnost. Ali sam po sebi ne može riješiti ključne probleme crnogorske ekonomije: nisku proizvodnu bazu, zavisnost od uvoza, nedostatak izvoznih kompanija, sezonalnost i skupo stanovanje.

Zato je prava mjera uspjeha sljedeća: ne koliko će stanova Crna Gora prodati, već koliko će iz tog kapitala nastati novih firmi, radnih mjesta, industrija i održivih gradova.

Nekretnine mogu biti važan stub razvoja. Ali ako postanu gotovo jedini stub, onda više nijesu oslonac — nego rizik.